セットバック

再建築もできなくなるセットバックとは

再建築不可になる土地

手にした土地が狭くなるかもしれないとしたら、不動産投資として購入するかどうか判断しなければいけなくなります。
このような条件が発生するのがセットバックです。
再建築不可でも出てきていますが、道路は幅4m以上あるのが原則であり、それ以下では認められない可能性が出てきます。
例外規定も存在するため、これが絶対ではありませんが、ここが大きな問題です。

道路の基準のため建てられない土地

道路の法律として建築基準法第42条がありますが、道路は4m未満では再建築不可になる可能性が出てきます。
さらに、防火等の面で不十分となるために、中心から4mの範囲内には建築物を作ってはいけないとしている点も重要です。
ちょっとややこしくなりますが、対岸が川の場合には河川側の道路の端から4mが範囲になります。
この空間を確保しなければいけないため、自分の土地なのに建物が建てられなくなるのです。

これがセットバックですが、単純に何も建てられないというだけではありません。
仮に現在建物が建ててある場合、道路の影響でセットバック付になると、現在の時点では塀などを建てられないというだけです。
将来、建物自体を建て替えたいとしたときには、このセットバック部分には建築できません。
つまり、現在家が建っている部分までセットバックが及ぶのであれば、再建築できない可能性が出てきます。
当然、増築もできませんし、容積率がオーバーしてしまい、建てられなくなることも考えなければいけない状態です。
不動産投資用の物件としても、将来において高いリスクを背負います。

固定資産税も免除される

セットバックするなら、当然その分は使えません。
使えない部分を購入するときにどうするのかといえば、これは敷地面積に入りません。
建蔽率や容積率からも外されるため、この部分は税金も免除です。
ただし、非課税申告をしなければならないため、そのままにしておくと固定資産税がかかります。

いろいろと面倒も多いセットバックですが、不動産投資の物件として安くなっている場合があります。
どうしても購入者が避ける傾向があり、再建築ができないと大きな問題になる場合もあるためです。
逆に言えば、再建築せずに利用し続けるのであれば、コストパフォーマンスのいい物件となります。
購入価格にセットバック分の土地も含まれますが、利用できない以上、それ以上の値引きを求められるのは当然です。
無駄な手がかかる分だけ安くなりやすい上、購入者が避けるとなれば、不動産投資として賢く購入できる可能性は広がるでしょう。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。