不動産投資にも大きなリスクになる再建築不可の土地

再建築不可とはなにか

再建築不可とは、その名前の通り建築許可が下りない物件の状態を指しています。
不動産投資では、建物ごと購入するのが一般的で、土地から買うケースはかなり少ないのが現状です。
ところが、再建築不可になると、あとから立て直せない物件となってしまいます。
ここが重要ポイントです。

死んだ土地になる

再建築不可がかかわっているのが、建築基準法第42条にある道路です。
この法律から読み取れるのは、道路が接していない土地は建築物を建てられません。
道路とは、幅が原則4メートル以上で、地下にあってはいけません。
例外もありますが、この道路に2m以上接していないと、その土地には建てられないことになります。
こちらは建築基準法第43条に記載があり、安全上、防火上、衛生上支障がないのが条件です。
つまり、この条件を満たしていないと、その土地は出入りができず、死んだ状態となりますし、建てられなくなります。
土地の価値も落ちるため、当然売却価格も安くなるのが道理です。
不動産投資では、十分に気を付けなければいけないポイントになってきます。

再建築不可物件のリスク

不動産投資として、再建築不可物件は格安で手に入る魅力があります。
安いからには、それなりの理由があると考えなければいけないのが不動産です。

融資が通らない可能性があるのは、担保価値が低いためです。
再建築できないのですから、土地としての価値が低いのは当然で、代金回収もできない可能性が出てきます。
価値が低いために、売れない可能性も考慮しなければいけません。
流動性の低さがネックの不動産であるため、価格がつかなくなれば、当然値下げしてでも売らなければいけなくなります。
半値以下になる場合も多く、それでも購入先が見つからない物件は山ほどあるでしょう。
火事や自然災害で倒壊した場合、この土地には建物は建てられません。
自分で建てなおせないだけではなく、ほかの要因でも立て直せないため、大きなリスクを抱えます。

この条件を変えるためには、隣接しており道路に面している土地を買ってつなげるしかありません。
不動産業界では一般的な手法で、隣地と合わせて価格を考えれば、再建築不可のほうは激安で手に入るため、かなりお得な土地購入となるからです。
購入の仕方次第でいかようにも変化していくため、再建築不可だからと言って、すべてが不動産投資に向かないというわけではありません。
もちろん、売却交渉に隣地が乗ってこなければ元も子もないので、そこは考慮しておく必要があります。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。