オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは

コロナウィルスの影響もあってオーナーチェンジ物件が数多く出てくる可能性があります。
物件を維持する方法は見つからずに新たなオーナーを探すといった方法です。
売却物件情報の中にはオーナーチェンジと書かれているものを見つけることができますか、デメリットも生じてくることを承知の上印をする方法を考えなければいけません。
オーナーチェンジ物件には、表には出てこない秘密が隠れているかもしれないからです。
このリスクを知らなければ、不動産投資として失敗する可能性が高まるでしょう。

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オーナーチェンジと入居者

そもそもオーナーチェンジ物件とは、賃貸人はそのままの状態で、オーナー自体が変わることを示しています。
賃貸契約が継続されたまま売買を進めていくことになりますが、住んでいる人にはあまり影響がありません。
所有者が変わるだけの状態となるからです。

マンションなどでも部屋単位だけでオーナーチェンジが起こる可能性もあります。
物件そのものの所有者がうつるとは限らないのです。
ただし、通常オーナーチェンジと呼ばれる場合には、入居者が存在している状態を示します。
入居者のいないような物件に関しては、オーナーチェンジとは呼びません。
これは単なる不動産売買です。
入居者には何ら責任がないため、退去する場合の敷金の返還義務も付いてきます。
不動産投資の一つの方法となるため、住宅ローンも使えません。
あくまでも投資対象としての購入になるのが重要なポイントです。

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オーナーチェンジする理由は何か

オーナーチェンジの物件は買い叩かれるケースが多くなります。
流動性の低い不動産ですので、早めに手放したいと思っても購入してくれる人が現れるとは限りません。
そうなると周辺よりも安い金額で売りださなければいけなくてあるでしょう。
これは不動産投資の流動性のリスクの一つとして考えなければいけないポイントです。

購入する側から考えると、すでに家賃の設定が出来上がっており、購入後すぐに収入が発生します。
利回り計算も確実にできるようになっているので、手にしやすい物件であることは間違いありません。

どのような問題が隠れているのかを探っていかなければいけませんが、なぜ手放さなければいけないのかの理由が問題です。
オーナーが手放さなければいけない状況として考えられるのは、この物件がオーバーローンになっている可能性があるところになるでしょう。
物件の価値よりも返済額が高くなってしまい、このままでは赤字が積み重なってしまうため手放したいというのはよくある話です。
ただし、集合住宅として考えた場合、あまりにも入居率が低く回収できていないからこそ債務超過に陥っている可能性があります。
このような物件の場合、現在の利回りを計算した上で検討しなければいけません。
満室になった時の利回りだけを見ていると、必ず失敗するからです。

一軒家なのでオーナーチェンジが起きるのは、管理会社などに契約してもらえなくなったからというのがよくあるパターンです。
借り上げでおきますが、物件が古くなって価値が下落したことにより、管理会社が契約をしてくるのはよくあります。
そうなると一定の収入が得られなくなるため、手放してしまおうかと考えるケースがあるのです。

物件の老朽化が進んでいるようなケースの場合、外はから外観を見ただけではわからない場合も出てきます。
実は老朽化が進んでおり、修繕費用だけでも赤字になるから売却したいということも考えられるのです。

他にもオーナーチェンジした途端に入居者が退去してしまうといった可能性も出てきます。
そのまま住み続けてくれるとは限らない以上、大きな風になる可能性が出てくるでしょう。
こうした問題がいろいろ関わってきて初めて売却しようと考えるため、どのような理由があるのか考えてから不動産投資物件として手を出さなければいけないのです。

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プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。