自主管理をやめ、管理契約する

ツイッターより

こんにちは!!
在宅勤務で、安いダイニングチェアで”コロナ腰痛”に悩まされている不動産投資家のコージーです。
↑↑↑高いダイニングチェア(5万円)もあるんですが、もっと腰痛がヒドいです。

オフィスチェアというのは、長時間の着席に耐えうる設計になっているのだと感心し、脱サラ&在宅ワークの実現に向け、我が家にも導入しようかと思いました。

 

あっ??
ちまちまパソコンいじりやがって。こちとら、現場に行ってナンボなんでぃ
(江戸っ子モード)
という声が聞こえてきそうなのが、不動産投資家もお世話になっている職人さんです。
実際、コロナ禍が迫っているのです。

絶賛DIY中の4号戸建て、トイレ水漏れで、交換部品の有無を確認したところ「発注担当者が感染疑いで自宅待機」との返答が。
部品はありましたが、感染があったか、不明です。(聞いていない)。

我が家の4号DIYリフォームも2週末の休止を余儀なくされています…サボッています。

最近の不動産投資トピックといえば、クレーマー入居者が暮らすトラブルメーカー3号殿の管理契約をしました。入居中だけど。

きっかけは売却相談

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ほとぼりも冷めたので、非公開→公開としました。
「ネズミ出た」記事。
その1
その2

最終的にクレームに取り合わなかったら、何も言ってこなくなる。
家賃は滞納なく入ってくる。
ネズミいずこへ。

売却を考えたが、不動産投資家向けのオーナーチェンジでは損切確定だし、実需向けとなれば、入居者を追い出さねばならない…

売却相談をした不動産業者の一つが管理を提案してくる。
3号殿リフォーム前から相談(スケルトンリフォーム!?)し、つかず離れずの関係が続いていた地元業者である。

管理は3%で請け負ってくれたが…

私は、金輪際、一切、この入居者たちと口を聞きたくないのである(決意表明)。
金だ、金で解決だ!!
※今回のトラブルでも、共同所有者の夫を矢面に出そうかと思ったが、毅然とした態度が大事だと考え、最後まで私一人で対応した。

ということで、その地元業者に管理を委託することにした。
入居中に自主管理から管理会社に切り替えるということだ。

「3%でお願いしたい」と伝えると、すんなりOKだったが、
更新手数料は家賃1カ月分 ※大家と管理会社が半月分ずつのような…
退去業務手数料は家賃半月分 ※アパート管理では無料との話も…
以上の条件であったが、「入居者とは金輪際、口も聞きたくない」ので、了承した。

さらなるクレームの懸念

管理するとなれば、管理会社が入居者の個人情報を把握する必要があるだろう。
しかし、大家の私が、管理会社に教えることははばかられた。

「勝手に個人情報を渡した!!」
そう電話口で騒ぎ立てられる場面が容易に想像できる。
その点、業者が直接訪問し、あいさつしてくれるという。

もう一つ。
「ネズミの件、どうなった??」と言われたら??
寝た子を起こす結果だけは避けてほしいけど。
業者は「実際に入居者立ち会いの下、現場を見させてもらいます」とのことである。
うーん。

私としては、コンタクトを最小限にとどめたく、連絡する必要があるとすれば、更新の意思確認をする9月ぐらいかと考えていたのだが。
もろもろ含め、丸投げさせてもらう!!

管理費はケチるところではない??

入居者とのトラブルになれば、自主管理なんてやめておけ、となるのだろうが、早計である。
自主管理は管理費がかからない素晴らしいシステムなのは間違いない。

今回は金で解決、という結果となったが、次の入居者さんが決まったら、自主管理に戻す方針である。

3号殿に関しては、貯金と思うようにする。
管理を任せる地元業者も「東京で不動産投資をやる一番の長所は、”売れる”ってことですよ」と励ましてくれた。東京もまぁ広いですけどね。

10年以内に元金が返ってくればOK!!
その時には、もっとステキな大家さんになって、きっとステキな物件を仕上げることができるでしょう。

クレーマー対応から学んだ反省点とは

そうトラブルの種は入居時からすくすく育っていたのである。

入居を急ぐあまり、家賃を下げすぎてしまったこと。
さらに、入居時に家賃1000円ディスカウントにも応じてしまったこと。

結果、分不相応な入居条件を手に入れてしまったため、入居者が調子に乗った。
対応せず、契約が白紙になっても動じない勇気を持つことが大事なのだ

入居時に要望を受け入れすぎると、パワーバランスが崩れますよ。
最初が肝心です。
要望の聞き過ぎには注意!!
※ツイッターでも、老婆心ながら、注文の多い入居予定者を見送る提案をしたことがありました。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。