買戻しの特約とは

登記に買戻特約の記載が・・・

不動産投資にぴったりの物件があって、これは掘り出し物だ!と喜んで登記を調べたら買戻しの特約が記載されているケースがあります。
これはなんだ?と思うのが当然で、もしかしたら大きな問題を抱えているのだろうかと考えなければいけません。
とても大事なポイントで、民法上でもよく使われているので、覚えておく必要があるでしょう。

買戻しさせてほしいという条件

買戻特約は、その物件を将来買戻したいという特約です。
そのまんまですが、理由があって売りに出しているため、特約を付けています。
なんらかの理由があって、所有することが難しくなったため売却しますが、将来お金ができたら買戻したいという条件を付けているのです。
正確には異なりますが、現在住んでいる物件を担保にして、借金をすると捉えるとわかりやすいでしょう。

民法上で考えてみます。
登記して判明するわけですから、取引する当事者だけに効力が出てくるわけではありません。
第三者に対しても効力を発揮します。
簡単にいえば、買った本人がだれかに転売したとしても、効力が続くということです。
この主張ができるのが登記なので、かなり大事なポイントになるでしょう。

売る側に便利な特約ではありますが、ずっと続いてしまえば、拘束されたままになってしまいます。
そこで、買戻しの期間が設定されており、民法第580条に記載されているので注意が必要です。

1 買戻しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。
2 買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。
3 買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。

つまり、10年が限界です。
あとから延長もできませんし、期間を設定しなければ5年で終わります。

ただ、ちょっと待たなければいけないのは、登記されているという事実です。
登記内容は、勝手に変更できません。
記載されている限り効力があるからです。
そこで、抹消の手続きをしなければいけなくなります。
これには、所有者と買戻権者の2人での手続きが必要ですので、抑えておくといいでしょう。



売れにくくなる特約

買戻特約を付ければ、当然売れにくくなります。
不動産投資に使う物件で、途中で買取るよ!といわれても、困ってしまうかもしれません。
つまり、わざわざ買戻特約が登記された物件は手を出さない可能性が高いのです。

もうひとつ、売買したときの金額と同額で買戻ししなければいけないという縛りがあります。
もしも、価値が上昇すれば、買ったほうが損しますし、下落すれば買ったほうは儲かりますが、特約を付けたほうは高額で買戻しになるでしょう。
ここでもリスクが出てきてしまうのです。

実際にはかなり少ない特約ですが、全くゼロというわけではありません。
それでも、登記はしっかりと見ておかないといけない部分といえるでしょう。



プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。