合同会社、不動産投資で法人化を考える

こんにちは。
確定申告に着手する宣言!! 不動産投資家コージーです。
「完了した」と書きたかったが、まばたき3回ぐらいしたら3日ぐらい経っていたので、とりあえずブログ更新します。

先日、オンラインにて、愉快な不動産投資家のみなさんと新年会しました。
今回、合同会社を設立された紳士がご教授くださるというので参加。
結果的に酒も飲んでないのに大盛況のオンライン新年会と相成りました~

合同会社のほうが株式会社より設立経費が安い

登録免許税の金額がまず大きく違う。
株式会社は15万円、合同会社は6万円

不動産投資かいわいの皆さん「ひとりでできるもん」(漆喰の「ひとりで塗れるもん」、子供向け料理番組とも別)で手続きを進めたそうです。
そのサイトでは、手数料など込みで、株式会社は21万4000円、合同会社は6万5000円と案内されています。

合同会社なら、株式会社に必要な定款認証(5万円也)も不要、電子定款なら収入印紙代4万円も不要。ラニングコストも抑えられ、上場する必要がないなら、十分です。

ちなみに株式会社を設立した不動産投資家は「合同会社でよかった」とのこと。
私はピンと来ないが、経験者が言うのなら、そうなのでしょう。

合同会社って2006年に新たに設けられた会社形態で、アメリカのLLCをモデルにしたらしいですが、あのアップルやグーグル、アマゾンジャパンも合同会社らしいっす。

法人なら短期譲渡税がかからない

というのは、法人で不動産投資をするのは「短期譲渡税に縛られない」というメリットが享受できるのが大きいのでしょう。
規模拡大するならば、一定以上なら、個人より税率も抑えられます。

我が家は過去うっかり「所有期間5年以下」で短期譲渡税を支払うハメになりましたからね。
ネズミ男みたいな不動産業者にだまされて(自己責任)
「所有期間5年」の基準は譲渡した年のあくまで1月1日にさかのぼります。12月31日に譲渡したとて364日?はカウントされません。
経験者は語る。
新築ワンルーム投資の失敗「うっかり短期譲渡」

私が不動産投資を始めたきっかけの藤山勇司さんやジム鈴木さんのセミナーでは「所有」によるインカムゲインが鉄則ですが、その後、あの(笑)軍師大家の会では「転売益」によるキャピタルゲインも推奨していますし、狙っている投資家も多いです。
「キャピタルゲインよりもインカムゲイン」

私はキャピタルゲインとか出口戦略にこだわらず、ただ、リフォーム価格が暴発したうえに入居者がクレーマーの戸建て3号殿(しかも再建不可)をさっさと里子に出し、再投資したいだけなのです。
戸建て3号殿、コンクリ車出動
ステキな譲渡話が舞い込んだ方もいるので法人化でフットワークの軽さは確保したいところです。


藤山勇司御大のこんなアプローチの書籍も

合同会社の設立手順も教えてくれた!!

・社名や事業目的などを決め、法人の印鑑を作成。
電子定款は外注が安くて早いらしい。「ひとりでできるもん」「会社格安センター」は1万円未満
・申請は自分で、法務局には2回行くらしい。申請と書類の受け取り。
・設立後、役所への申請。マイナンバーカードを利用し、「法人設立ワンストップサービス」で電子申請が便利だそうです。
・金融機関で法人口座を開設。ここに融資戦略も絡むか!?

手続きの細かいところまで教えていただき、感謝、感謝。

ちなみに『不動産投資の「収益計算」本格入門』は本当にかみ砕いて解説してくれる良書です。
・法人で物件を購入した場合の4大節税メリット
・個人で物件を購入した場合の2大節税メリット
以上を解説してくれているので、これからちゃんと読みたいと思います (読んでいないんかい)

個人所有物件から法人の収入を得るステキな方法

私が法人化に高い壁を感じる理由。それが設立の初年度から黒字というステキな決算書をつくる自信が皆無だからです。
それは、つまり設立初年度からステキな物件を取得する自信(意欲や気力でも可)がないというところに行き着くのですが。
黒字決算書で金融機関にお金を貸してもらえる人になりたい。

個人所有物件を法人に移転するのは、登録免許税や不動産取得税が改めてかかるため、得策ではないです、はい。

今回の説明の中でヒントとなったのが「個人所有物件の管理業務を法人に委託」というのがあり「家賃収入の5~10%」を法人の収入として計上できるそうです。

法人の所在地は夫の実家??

ここまで法人設立したお2人の話を主にまとめたのですが、「法人設立のタイミングは物件取得時がよい。スタート時から収益が確保できるから」ともアドバイスしてもらいました。

さらに「メルカリで売れなかったら進呈します」という書籍「改訂版 合同会社設立のすゝめ」も。
案の定、売れたらしい。最初から提案してくれなくてよかったと思う。

そして、第3の法人設立経験者ですよ。「法人なんて1週間でできる。なんでやらないの? 今すぐやれ」と詰め寄られました。あ、圧がすごいんだよ~

その人物のアドバイスでは、実家がアパート経営しているなら、実家の住所で法人設立しろと。そうすれば、取引銀行が実家の資産も合わせて評価してくれるから、融資がたくさん引けるぞ、と。
でも「それ以上はググれ」みたいな感じで突き放すんだよね。
こ・れ・が、高い壁なのよ~確定申告したら勉強しますわよ。

以上、やっぱりミスドのパイ生地(惣菜系が好き)がうまい!!
(格言などではなく文字通りの実感)

そして、適当か否か分からないが、不動産投資における法人化について教えてもらったことや考えたことをまとめると頭の整理にはなりました。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。