原状回復とは

不動産投資に重要な原状回復

不動産投資の原状回復というのは非常に大きな意味を持ちます。
そもそも現状回復とは、借りた時の状態に戻すという意味です。
契約が終了したときに、入居者が所有者に部屋を変換する際に生じる義務としています。
つまり、借り手側に責任があるとしているのです。
これは原則であり、非常に難しい内容を含んでいます。

なぜ難しいのかを考えてみる必要があるでしょう。
十年も二十年も借りた物件だったとします。
元の状態に戻すというのは、自然に劣化したようなところまで元のようにしなければいけません。
これは実際に可能という問題です。
減価償却があるように、時間とともに価値は下がってしまいます。
たとえ借りていなかったとしても、いつか劣化してしまうものなのです。
そうなると、元に戻すという意味が曖昧になってしまいます。
つまり、経年劣化したものまで入居者が責任を負わなければいけないのかという問題です。
そこでどこまで回復させるのかというのが、原状回復では常に問題となります。
不動産投資においてもかなりの問題になってきましたが、原状回復ガイドラインというものができて変化が出てきたのです。

原状回復ガイドラインの定義

不動産投資でも大事な原状回復ガイドラインは、国土交通省が出したものです。
原状回復はトラブルも多く、オーナーとしても頭が痛い部分になります。
これを解決するための一定の答えと考えるといいでしょう。

大事なのはその定義です。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することという。
これが原状回復ガイドラインに乗せられていますが、わざと壊したり不注意で破損させた場合には原状回復の対象です。
逆に故意に壊していないものや、注意していても壊れたようなものは原状回復の対象にはならないとしています。
経年劣化によって起こるような存在は対象外なのです。

もう一つの問題点として挙げられるのは、通常の使用という文言です。
どのようなことが通常の仕様なのか、これが大きな問題となる可能性があります。

通常の仕様等は一体何か

通常の損耗経年劣化に関しては、建物の所有者であるオーナーが回復しなければいけません。
不動産投資でもこれは起きるポイントです。
入居者が普通に生活していて出てきた問題も建物所有者が回復することになります。
この通常という点で出てくるのが具体的に表されているのです。

畳の変色
フローリングの色落ち
クロスの変色
テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)
壁の画鋲の穴
入居者が所有するエアコン設置による壁のビス穴や跡

これらの問題は通常の使用範囲として泥が示されているものであり、ある程度理解できる範囲になるでしょう。
問題は壁のビス穴などの後も負担しなければならない点です。

その反面で通常の使用範囲を超えるとしているのが、
タバコのヤニ、臭い
重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度の壁等のくぎ穴、ネジ穴
落書き等
飼育ペットによる柱等の傷、臭い
カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
冷蔵庫下のサビ跡
引越作業等で生じた引っかきキズ
などです。

これらの状態は、通常の使用とは言えないものとなるため入居者に対して現状回復を止めることができます。
画鋲刺したような穴は所有者が原状回復しなければいけませんが、何か重い物をかけるために開けた穴は入居者の責任なのです。
この辺りの判断が難しいところですが、もう一つ大事なポイントになるのが善管注意義務違反になります。

善管注意義務違反は管理の問題で損害が拡大したようなものをさせており、これも入居者が回復しなければいけません。
結露するのはわかっていても放置したままカビが生えたり、掃除をしなかったために台所が汚れて落ちなくなったといったものは、入居者の問題だと言えるでしょう。
不動産投資でも大事なポイントとなるので覚えておく必要があります。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。