田園住居地域

変わる用途地域

用途地域として2022年生産緑地問題に大きな影響を与えているのが、2018年4月に施行された田園住居地域です。
不動産投資としても重要なポイントであり、この先の土地活用に大きな影響を与える問題となるでしょう。
例えば相続した土地が田園住居地域になる場合、どのような対策をしたら良いのかも覚えておかなければいけません。

2022年に変わる田園住居地域

まず基本となるのが生産緑地の2022年の問題です。
元々あった生産緑地法は、30年間という期限付きの立法でした。
これが切れるのが2022年です。
期限が更新されるようなものもありますが、生産緑地法は完全に切れます。
都市部の農地がなくなるのを防ぐために作られた法律で、当時はバブル全盛の時代でした。
農地のすべて宅地へと変更し利用しようという人が増えたため、制限をかけたのです。
この制限がなくなるということは、一斉に売り出す可能性が出てくる状況を示しています。
資産固定資産税の負担は、最大で1/6になっていたことを考えると、この制限の重さがよく分かるでしょう。
それが無くなってしまえば、農地であることのメリットが薄くなります。

代わって出来上がったの 田園住居地域は、共存を図るために作られており、農地の開発行為が許可制になるなど制限がかけられます。
これは開発の規制であり、環境を守るための法律となっているのが特徴です。
一定の規模という制限があり、302平米を超える開発は原則不可となります。

では何ができるのかといえば、住宅は建てられますし店舗等も制限はかかるものの利用可能です。
住宅に関しては低層住居専用地域とほぼ同様となります。
10m未満となるため、3階建てはほぼ不可能と言っていいでしょう。
店舗も日用品の販売店舗などに制限されるため、大きなものは作れません。

例外は農産物直売所や農家レストランといった農業と関連ある施設であれば建てられます。
つまり、売ろうと思った場合でも、このような関連事業者でなければ購入する価値が見いだせないということになるでしょう。

医療施設もう病院を建てることはできませんし、老人福祉センターなどでも600平方メートル以下という制限がつきます。
倉庫にも利用できますが、実際には農産物などの貯蔵用ですか利用できないようになっていますし、工場も農産物の処理などに利用する制限がかかるのです。

少し見方を変えると、農地として使い続けようと思えば、特定資産農地に認定されれば10年間優遇措置を延長ができます。
そのためには農業を行い続けなければいけません。
途中でやめてしまうと固定資産税や相続税がかかります。
つまり、農業を諦めて不動産投資をしようと思ってもこの土地はリスクが大きくなると言えるでしょう。
これではあまりにも価値がありません。

供給過多になる影響と問題

2022年問題として、不動産投資として大きな影響があるのが、土地の供給過多になるでしょう。
農地が売却されることとなり宅地化されていくと、それだけ供給が増えていきます。
土地の価格が下落する原因を作ると考えられており、住宅ストック問題や基地問題がさらに深刻なものとなるのは間違いありません。
いろいろな対策が進められてきていますが、それでも下落するのは止められないと考えられています。

不動産投資の場合、資本として土地や建物を持っているところが強みではありますが、流動性の低さが大きな問題となるでしょう。
いざ手放そうと思った時に、簡単に現金にはなりません。
そこにさらに供給過多が起きれば、土地の単価が下がるだけではなく、流動性も下がります。
リスクマネジメントとしても大きな変化が生まれてくるため、今後は投資をしていいかどうかの判断を誤らないようにしていく必要があるのです。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。