物件選びと都市計画

後から知っても遅い都市計画

不動産投資の物件を選ぶ際には、付近にどのような建物が建つ可能性があるのかも考えなければいけません。
後からこんなものが立った、取り壊された、新たな道路が出来て騒音で悩むと言った問題が出ないとも限らないからです。
逆に新たな道路ができて便利になった、施設が増えて住みやすくなったという可能性もあります。
知らないということが、不動産投資では非常に問題となるのがわかるポイントです。

用途制限地域からの予測

このような計画に関して全てを把握できるわけではありません。
なかなかわからないような情報もありますが、参照したいのが都市計画図です。
都市計画は、国や各自治体がまちづくりを進めるために計画していくものになります。
無秩序の街を広げていくわけにはいきません。
ある程度計画をした上で、街づくりは進められていくのです。
用途地域が定められているのも、土地の利用区分を設定して秩序のある街を作るためと言い換えることができます。

用途地域には13種類あります。
この種類に応じて、域内に建てられる建築物の規模や種類に制限がかけられるのです。
つまり、該当をしていないものは建てられなくなります。
都市計画図を見てみると、用途地域の範囲や種類が分かるのです。
さらに、都市計画道路工事も確認できるようになると、かなり未来が予測できるようになるでしょう。
少なくても用途制限外のものは建てられないからです。

こんな計画をどこで見てくればいいのかと思いがちですが、ほとんどの自治体はWeb上で公開しています。
誰でも無料で見れるのです。
窓口では有償で公開している場合もありますが、どちらにしても確認できないものではありません。

ペルソナを立てて判断する

これらの条件だけでも、物件選びには大きな違いが生まれてくるのがわかるはずで。
不動産投資において用途地域に関わる予測は重要な意味を持ちます。
誰でも見れる情報をうまく活用しながら、今後どのような状況になるのかを考えなければいけません。

用途制限外のものは立てられないという条件のもとから、今選んでいる物件が今後どのような人が済むのかを想定する必要があります。
ペルソナを立てて、その人たちがどのような生活をするのか、考えてみましょう。
道路の計画などからも、利用価値が見えてくるようになります。
利用価値が高ければ、それだけ家賃相場も上昇していきますし、利用価値が低ければ家賃を下げなければ入居率が下がってしまうのです。
逆に周辺相場からこの予測を立てることもできるでしょう。
このような総合的な判断が、不動産投資として成功するかどうかを分けてしまうのです。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。