4号も戸建て!! 内見前に調べることは

こんにちは!!
お金はないけど、前進あるのみ。
4号目も戸建てを取得したい不動産投資家のコージーです!!
12月に入り、物件資料を取り寄せ、分析中。

不動産投資は購入・リフォーム・客付け、どこかで苦労があるそうです。
ならば、購入の段階で苦労することがベスト。
指し値が通らない、買い付け競争に勝てない。
いいじゃないですか、クソ物件つかむよりは!!

コージー、これまでの戸建て3軒でリフォームや客付けに苦労した……ッハハー!!
(ダンディ坂野風)

購入前に調べはましたが、内見時の物件調査の激甘さや、家賃想定の激甘さ、リスク想定の激甘さ、とにかくノウハウを心得ておらず、いとも簡単に購入し、苦労したなぁと。

逆に今は、毒餌やわなを仕掛けられたネズミみたいに臆病にじっとして動けない状態になってしまい……おっと。

お金はないけど、不動産投資の資金については、公庫または実家からの「融資」をアテにしています。
この「アテにしている」も激甘い…のかな??

さて、不動産投資の酸いも、やっぱり酸いも経験した今現在の内見前の調査とは。

これでいいのか物件調査 その1~アットホームで物件検索~

収益物件ポータルサイトは数あれど「掲載料が安いため、地場の零細業者まで掲載している」とされるアットホームだけ閲覧中。
情報処理能力がないため。

検索エリア「不動産投資仲間も物件を持っている」ところ。
投資エリアをどう選んでいいのか、自分の中の指標を持たないため…

「戸建て500万以下」で検索。
また今回、とりあえず「市街化区域」「上水道」に絞る。
年明けに上水切り替え計画を控えているが、ノーモア井戸水!!

あと、個人的には「バストイレは既存のものを使う」を鉄則としたい。
ノーモア修繕費爆上がり!! 涙

不動産業者には電話で物件資料を請求し、メールで送ってもらう。
その後、仮に内見しないとしても、結論までちゃんと伝えるべきだと考える。
その時はメールで。
電話で不明点を質問の上、見送るなら、その電話口で。
もらいっぱなしは悪印象!!

これでいいのか物件調査 その2~路線価で土地値の算出と想定家賃の設定~

物件資料は、夫が問い合わせた戸建ても含め、現在4軒を分析中。

土地値は「全国地価マップ」を活用し「路線価*土地平米数」で算出。
購入価格は「土地値以下」というのが、まず一つの基準とする。

想定家賃はアットホームにて「物件周辺1㌔以内に集合住宅があるか」を調べ、その家賃をチェック。
参考とする。

そして、「物件所在地の自治体で、同じぐらいの平米数の最安家賃」を調べる。
しかも、「駐車場2台」(地域によって変わるが)がなければ、近隣の月極駐車場代を差し引く。
そのうえで、目標利回り(目標20~15%)から、購入価格を算出する。

実際はもっと高く賃貸できるかもしれない。
しかし、購入価格は、最安家賃で目標利回りを確保できる価格というのが、これまた一つの基準とする。

この時点で「そんなゼイタク言ったら、買えねーよバカ!!」とツッコミが入りそう。
それでいい!! クソ物件つかむよりは!! そのうち妥協するかもしれないけど!!

それ以外にも、ハザードマップや生活環境(学区やスーパーの場所など)なども要確認である。
この「など」については、スラスラ口に出てくるようにもっと勉強する必要あり。

これでいいのか物件調査 その3~ようやく内見~

実は、内見まで1軒しか至っていない。
理由は以下の通り。
・「これでいいのか物件調査」と自ら言っちゃっているぐらいなので単純に自信がない。
内見時に買い付け可否を伝えないと、業者を待たせ、結果的に「ムダ手間」と思われてしまう可能性が高い。
内見時の拙速な買い付けが通り、その後キャンセルしたら、もっと最悪である。
・すると、業者の悪印象となり、物件情報をもらえなくなり、買い付けを入れても相手にされなくなる。

これでいいのか物件調査 その4~始動は年明け~

ここからは、ただの個別事情。理由は以下の通り。
・現在の物件探し、実は年末に受ける個別コンサルの宿題なのである!! 「物件調査の目線」を指導してもらう。
・実家に帰省する際、親に不動産投資資金の借金申し込みをするため、その結果次第で投資方針も変わる。

現在、分析中の戸建てに「GO」が出れば、内見を実行したい。
ダメ出しされたら、仕切り直し!!
個別コンサル後、また報告しま~す。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。