300万超の値下げだが……

こんにちは!!
いよいよ4軒目を購入検討中の不動産投資家のコージーです!!

300万超を下げる指値が通った ←今ここ
・しかし、想定外の出費は絶対回避。合併浄化槽&電気復旧
公庫融資には「建築確認済証」がマスト、とのこと。

などのクリアすべき課題があります。

やっぱり「いい加減売りたかった」営業マン

前回、内見4軒のうちの2軒目である。
その記事。

約1年半、売れていなかった。
アットホームには「新着」となっていた物件情報。
あれって更新すると新着の扱いになるんだな。
マイソクには「初回情報公開日」は記入されているが。

きっと営業マンは「今回の”新着”の引きで決める」と内心、意気込んでいたはずだ。
「160~350万の指値はありましたが、売主さんはノーでした」と話す一方、「200万以下もよく分かります」と不動産投資への理解をよくよく示していた。

私は成長した、と思う。
「買いたい」ではなく「リフォーム込み300万以内じゃないと買いたくない」という考え方である。

内見当日は「200万以下」と伝えたところ、その後、営業マンが半額に近い「270万でどうか」と言ってきた。
それでも「200万じゃないと目線が合わない」とつっぱねたのだから。

2号さんの時から、成長したわ~今じゃ30万でも買わないもの。

すると「200万以下か以上か」と切り返してくる営業マン。
「210万」と言ってみたら、了解を得た、らしい。

しかし、購入は事前調査の条件付き

想定外の出費は絶対に避けなければならないのである。

内見当日、合併浄化槽のふたを開けることができなかった。
バールを持参せず。
ツメが甘い。

開けてみて、水が抜けている/ひびが割れている…などで最悪、浄化槽の入れ替えが必要になれば、出費は大きい。
だから、「今の状態で使えるか」を目視でも確認せねばならない。
再度現場に足を運ぶことになった。

ついでに戸建ての駐車場が1台分であることから、近隣駐車場も確認してきたい。
本当にツメが甘い。。。

次に。
一度は解体する予定だったため、電柱からの引き込み線は外され、電気メーターから配線も外されていた。
この電気復旧のコストは!?
東京電力が無償で工事してくれるらしいとの情報もあるが、例えばメーター交換が必要になれば、出費は大きい。

東電に問い合わせたところ、作業員による現場調査が可能とのことで「売主に了承のうえ、実施したい」旨を営業マンに伝えた。
さらに立ち合いが必要らしく、営業マンに代行してもらうこともお願いした。

ウザい客ですよね。
でも、これで不調になったら、まぁ仕方ない。
不動産投資は、高つかみするよりも、買えないことのほうがマシ!!

公庫に融資の相談

現金決済も可能だが、なるべく手元のお金は確保しておきたい。
というわけで、約2年前に融資を受けた日本政策金融公庫に電話にて借入相談する。

必須条件として「建築確認済証」があること。
工事着工前に設計図面が建築基準法の規定に適合したものであるかチェックを受けた」という証明である。

ちなみに工事完了後に設計図面通り建築されたかのチェックを受けた」「検査済証」もあるが。
電話口で何回も確認したが「建築確認済証」とのことだった、はず。

というわけで、営業マンに確認してもらう。
または、役所の担当課には台帳があるため、問い合わせ&発行が可能だ。

公庫によると、築古のため、融資期間は10年が原則とのこと。
さらに、地方の物件のため「もしかしたら審査に1か月以上かかるかもしれない」と言われた。
ただ「現金決済後でも期間が開いていなければ、決済後の融資(バックファイナンス)も可能」とのことだ。

2号さんの時も同じ対応をしてもらった。
物件購入後、物件購入の領収証とリフォームの見積もりをもって、購入費&リフォーム費を融資してもらった。

ということで、営業マンには「融資特約なし、売買契約スケジュールは売主のご都合を優先」とアピールしておいた。

今回は指値もシビアにできたし、リフォームに向けた事前確認も慎重にできているという点で、以前から改善されたと感じている。
しかし、その事前確認、内見当日にすべて済ませるべきだぞ。
正直言うと、300万超の値下げが通ると思わなかった……
やっぱりツメが甘いなぁ、自分。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。