違反建築物と既存不適格建築物

法に反している建築物

不動産投資で、物件を手にするというのは、最初にしなければいけない行動です。
物件を貸して家賃を得るのが、不動産投資の基礎ですが、どんな物件でもいいわけではありません。
違反建築物といわれるものを手にした場合、リスクが伴うのを忘れてはいけないからです。
不用意につかんでしまっても、流動性の低い不動産では取り返しがつかない場合も出てきます。
十分に内容を理解して注意したうえで物件を探さなければいけません。

違反建築物とは別に、既存不適格建築物とも呼ばれているものがでてきます。
もともと違反して作られたわけではなく、大半は増改築が原因で法に沿わない状態になったものです。
そもそも違反していれば、無理矢理工事するのは難しくなります。
違反建築物となれば、除去や移転を命じることができますし、使用禁止等の命令も出せる可能性が出てきますが、既存不適格建築物だと少々事情が異なる状態です。

法改正によって起きる既存不適格建築物

既存不適格建築物の場合、法改正によって合致しなくなったのが問題です。
悪質な意味で建てられたものではなく、法改正といういたしかなたなかった理由が含まれるため、行政側も考慮する部分があります。
所有者には落ち度がない点が重要ですが、取引の段階では、こうした瑕疵がある状態を画して販売はできません。

既存不適格建築物には、用途地域の変更や高さの制限、建蔽率や容積率の制限もありますし、接道距離や日影規制が適用されたなどの問題も出てきます。
改正の速度は速く、毎年のように建築基準法が変わる世の中としては、既存不適格建築物になる可能性は常にあると考えなければいけません。
中には再建築不可になる物件もあり、あとから立て直しができない可能性もあれば、不動産投資として考えなければいけない状態です。

売買はできる

不動産投資として、違反建築物は大きな問題です。
銀行から融資を受けようとしていても、違反建築物という理由でおりない可能性が出てきます。

違反建築物を売買するのは、法律違反ではありません。
禁止もされていないためです。
しかし、宅建の所有者がおこなう重要事項説明はしなければいけないため、そのひとつとして違反建築物であるのを説明する義務が生じます。
融資が受けられない可能性があれば、不動産投資として現金で買わなければいけません。
ただし、法に反している物件なので、驚くほど安く手に入る場合が出てきます。
これを貸せれば大きな利益が生まれる可能性がありますが、行政から撤去処置を命じられたりした瞬間に、大損害を生み出すでしょう。
大きなリスクを抱えるため、本当にその物件でいいのか、重要事項説明は細かくチェックしなければいけないといえます。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。