道路の基本

道路とは何か

空いている土地があるから、不動産投資をはじめようというのは、合理的な判断です。
しかし、どんなところでも建物が建つわけではありません。
建て替えようとした場合でも、実は建築できないといった可能性が出てくるためです。
こうした条件はいろいろとありますが、その中でも接道義務というのを忘れてしまうと、大きな障害となるでしょう。
道路とはなにか、その原則から知らなければいけません。

道路の原則

そもそも道路とは、空いている土地で車や人が通れるという意味ではありません。
基本的な原則として、道路の幅には4m以上です。
これが建築基準法によって定められた幅であって、一般的な認識とは差があったりします。

違った見方として、国が認定したものを道路としているのが道路法です。
公道という扱いになっているのは、この道路法によって定められています。

幅などは関係なしに、ここが道路ですと指定するのが、位置指定道路です。
私人が造るというところにも特徴がありますが、市区町村などの特定行政庁が指定します。

もっと古くから道路としてあったものは、既存道路の場合があります。
建築基準法の制定が昭和25年のため、これ以前に存在していたことが条件です。
公道でも私道でも関係はありません。

都市計画法や土地区画整理法によって定められる場合もあります。
宅地開発などで作られた道路になりますが、この法律のわかりにくいところは、予定されていても道路として扱われる部分です。
2年以内に執行されるのであれば、更地であっても道路として扱われます。
開発許可を受けるなど、さまざまな条件はありますが、調べてみなければわからない部分も出てくるでしょう。

このように、道路というだけでもさまざまな区分があり、土地も影響を受けるかもしれません。
建築基準法としても、ここにあげられた形で定められたものは、すべて同じように扱われるからです。

2項道路と4mの概念

こうなると、一体なにが道路なのか、はっきりしなくなっていきます。
建築基準法でも、ほかの放棄で認められるなら、良いとなってしまうためです。
実際に4m未満の道路でも、土地に接している状態が確保できると、接道義務がクリアされて建築できてしまいます。
そこで重要なのが42条2項にある条件で、2項道路と呼ばれている道路です。

4m未満だった場合、将来的に広げるという条件が付いていると、セットバックすると言う条件で建築許可がおります。
セットバックした部分には、なにも建てることはできませんが、代わりに建築面積にも含まれません。
これは、道路のセンターから2mの位置ですが、反対側が河川や崖になると距離が取れなくなります。
この場合には、4mまでセットバックするため、十分に確認が必要です。

不動産投資に使っていても、実はセットバックしなければならず、うまく立て替えができない物件も出てきます。
ほかにも接道義務に反して建てられない土地だったとなれば、不動産投資どころではなくなるでしょう。
アパートなど特殊建築物になると、さらに問題が変わってくるため、十分な知識と確認が必要です。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。