返済比率40%は安全か

返済比率の基礎

不動産投資をするうえで、どの程度安全なのか知る必要が出てきます。
その中で、大事な数値になるのが、返済比率です。
これなくして不動産投資とは言えないほど重要な言葉ですが、概念としては難しくはありません。
単純に言えば、返済比率は収入に対してどの程度返済するかというだけだからです。

返済比率=毎月の返済額÷満室時の毎月の家賃収入

たったこれだけの数式ですが、非常に重い意味を持ちます。

返済比率の指標は40%

実際に毎月50万円返済するとなれば、少なくても50万円以上の家賃収入がなければ返せません。
この時点で返済比率は100%です。
実際には、ほかにもさまざまな費用がかかるため、これでは経営として成り立ちません。

安全なのは、これが0になったときです。
返済がなくなるわけですから、すべて収入になります。
返済のリスクはありません。
ところが、不動産投資としてはそう簡単にいかないでしょう。

一般的に指標とされているのは、40%と考えられます。
この40%は、だれでも安全というわけではありませんが、最低限度これ以下にするべきというレベルです。
実際に10%のほうが安全なのは間違いなく、あくまでも目標の域を出ません。

40%は本当に安全か

返済比率が、不動産投資において40%を目標値にしているのにはさまざまな理由があります。
空室率は、いつでも0にできるわけではありません。
リスクを見て10%はあるとします。
経費も必要になるため、20%はかかると計算した場合、返済比率40%では、手元に残るのは10%しかありません。
家賃収入が月50万円だったとしても、残るのは5万円です。
この5万円をキャッシュフローとして考えてみても、リスクはかなり大きな存在になるでしょう。
なぜならば、空室率が10%上がれば、この5万円も失うからです。
つまり、40%というのは、最低限のレベルなのであり、もっと下げられるようにしなければいけない数値です。

不動産投資で経費が0になることもありません。
少なからず利益も上げなければ、経営としての意味もなくなるでしょう。
いかにして返済比率を下げていくのか、これが大きな焦点です。

できる方法は3つで、1つは自己資本の投入。
もうひとつは、返済期間の延長による1回の支払額の減少。
最後は、金利を下げるという方法です。
どれも計画的におこなわなければいけないため、物件選びの段階から慎重に選ばなければいけません。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。