賃貸併用住宅とは

メリットも多い賃貸併用住宅

不動産投資としてアパートを利用する場合、自宅を含めるかどうかで大きな違いが出てきます。
自宅併用アパート賃貸併用住宅と呼ばれるケースです。
メリットもいろいろと出てきますが、逆にデメリットもあるため、すべて効果的な運用とは言えないケースもあります。
さまざまな方向から有効かどうか判断し、選択していかなければいけません。

自宅が占める割合がポイント

賃貸併用住宅は、アパートなどの建物の中に自宅を含める方法です。
建て替えするときなどに取られることが多くみられます。
住宅を建てるため、固定資産に特例事項があるのが特徴です。
小規模住宅用地が該当しますが、住宅用宅地1戸につき200平米というのが条件で、固定資産税評価額に対して1/6をかけます。
一般住宅用の場合が、1/3ですので、半分になるのが特徴です。
1戸というところが重要で、400平米あるような土地であれば、アパートを建てることによって、複数の住居が存在し、小規模住宅用地の特例を利用できます。
その分固定資産税を抑えられるようになり、ローンなどに使えるようになるでしょう。

問題は、なんでも建てればいいというわけではなく、自宅の割合が全体に対してどの程度なのかが重要です。
別に建てたときにも考え方が変わるため、条件ごとに見ていかなければいけません。

実際の運用の違い

50%以上が自宅になる場合、住宅ローンを利用できる可能性が出てきます。
これは大きなポイントで、銀行の基準のひとつになる場合があるからです。
設計の自由度も上がりますし、収益性ももたせられるため、有効な方法となるでしょう。
同じ棟だけではなく、別に建ててしまう方法もあるからです。
住宅ローン控除も自宅部分には使えます。

デメリットは、住宅部分の割合が大きくなる分だけ、賃貸部分が少なくなります。
当然ですが、その分収益性が低くなってしまうでしょう。
アパートとしても、戸数はかなり減少するため、ローンの返済をカバーすることが難しくなる可能性が出てきます。

逆に賃貸部分が50%を超える場合、収益性はどんどんと高くなるのが特徴です。
将来を考えたとき、アパートとして売却できる可能性も高まります。
その代り、住宅ローンを使える可能性はほぼなくなり、住宅ローン控除も対象外となるのがデメリットです。
自宅部分も狭くなるため、窮屈に感じる可能性が出てきます。
建物が大きな場合、どうしても50%を超える自宅が作れない場合も出てくるため、この方法しか選択できないかもしれません。

別棟として建てる場合、設計の幅はどんどんと広がります。
個別に売却できる可能性も高まりますし、子供たちに分け与えることもできる可能性も広がるでしょう。
この場合、分泌できるかどうかを検討しておく必要があります。
利用区分を考えて選ばなければいけませんが、隣接道路の問題で土地のかたちが変形してしまうことも考慮しなければいけません。
これが土地の価値を著しく下げる可能性もあるため、すべてメリットという分けにはいかないのが現実です。

不動産投資でも、賃貸併用住宅は大きな魅力を持ちます。
新築だけではなく、中古住宅でも検討は考えられるため、うまく使って節約するのもいいでしょう。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。