登記とは

仮登記ってなんだ?

不動産投資とって、物件の取引は大事なスタート地点です。
その中で出てくるのが、仮登記ですが、理解していないと困ることが起きます。
宅建を勉強しているときにも大事な知識になりますが、必ず抑えておかなければいけません。

契約を守る仮登記

不動産を売買するときに、契約時には手付金が発生するのが一般的です。
あとになって、決済して物件の引き渡しと所有権移転登記をします。
これが一般的流れですが、買う側としては不安が残るはずです。
不動産投資を始めるのに、登記がうまくいかなかったら、詐欺に遭ったようなものになってしまいます。

例を考えてみましょう。
売りたいAさんが買いたいBさんと売買契約を結んだとします。
ところが、買いたいCさんにも売却の約束を結び、所有移転登記をしてしまったら、もう買いたいBさんは購入できません。
権利を主張するための登記なのですから、Bさんは権利を失うのです。

これでは正直取引になりません。
そこで、契約を結んだときに、Bさんが優先であるという主張ができるようにしておけば安全です。
これが仮登記です。

所有権仮登記から本登記をおこなった場合、仮登記後に別の人が本登記をしたとしても対抗できません。
例から言えば、Bさんが仮登記をしておくと、Cさんが本登記をしたとしても対抗権がないのです。
つまり、仮登記がついている物件は、危険だから手を出してはいけないことがわかります。
せっかくの不動産投資のチャンスも失わないで済むのです。
仮であっても、本登記に進められると一気に効力を発揮するのですから、見ておかなければいけません。

2種類の仮登記

実は仮登記には2種類存在します。
1号仮登記と2号仮登記です。
少々ややこしいですが、1号は登記申請中の手続き条件が欠けています。
2号は権利変動そのものの実態上の条件が欠けています。
・・・なんだこれとなるのが当然ですが、ゆっくりとみていけばわかる内容です。

1号は申請するための書類が足りていなかったり、第三者の許可や同意・承諾が必要な状態か、すでに問題がない状態になっているが書類がそろっていないという意味があります。

2号登記を見てみると、現時点での実体的要件の権利変動が生じていないことが要件となります。
この権利変動の請求権を請求するためにおこなうのが2号仮陶器です。

1号登記は登録免許税の節約で使われる場合もありますが、許可が下りるまで待っていなければいけないのは2号登記に該当します。
よく知られたところでは、農地を購入しようとしました。
ところが、農業委員会や都道府県知事の許可がないと、所有権の移転ができないことが良くあります。
この時間を何もせずに待っているわけにはいかないので、2号仮登記をおこない権利の保全をするのは一般的でしょう。
許可が下りれば契約の効力が発揮されるからです。
2号登記のほうが、実際に所有権の移転が起きていないというだけという先に進んでいる状態と考えておけばいいでしょう。
不動産投資でも欠かせないものなので、忘れないようにするのが大切です。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。