油汚れブレーカーと小回りのきく大工さん

油汚れが火災の原因!? ビフォーアフター

こんにちは!!
最近、音楽鑑賞(JPOP)と読書(漫画)に夢中な不動産投資家コージーです!!

戸建て1号くんの入居当夜の水漏れ発生からようやく落ち着いたものの、マイナートラブルも続きまして。
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ブレーカーとドアノブです。
しかし、「小回りのきくサービスのいい大工さん」のお陰で乗り切りました~

ブレーカーの油汚れが火災の原因に!?

1号くんの電気契約。
ブレーカーは単相2線の30A契約。低スペック!!

ちなみに戸建て2号さんもそうだ。
ちなみに戸建て3号殿は、10kA(100A)契約だった(60A契約がミニマム)。
そう、いつだってアンバランスな我が戸建てーズ。
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じゃ契約アンペア数を上げたらいいのでは??
そんな簡単ではない。

単相2線式を単相3線式に変更せねば、40A以上の契約は不可能である。
ある電気工事士の組合に問い合わせたところ「20万でおつりが戻る程度」の工事費用がかかるらしい!!
不動産投資として痛すぎる出費!!
ちなみに30Aでは、湯沸かしケトルなどの電熱機器を使用しながら、エアコン2台同時にスイッチ入れたら、飛ぶらしい…。

58平米3Kだし、これで乗り切ろうと判断したが。
設備で用意したエアコン1台に加え、入居者さんが2台持ってきたぁー。
「いや承知で入居したんで大丈夫です」と入居者さんは言っていたが…

「エアコン設置業者に指摘されたのですが、ブレーカーが長年の油汚れで火災の原因になるから危ないと。アンペア数の変更も含め、検討いただけないでしょうか」
後日このような連絡が入る。
私は直感した。「アンペア数の変更」で真の要望であると。
しかし「火災の原因」と言われたら対応しないわけにもいかないではないか!!

単相2線から単相3線の変更は十数万。
ブレーカー本体の交換のみ4万2000円程度

そこで、大工さんに相談してみる。
携帯に電話してもメールしても、素早いレスポンス~
雨漏りもサービスで直してくれた。
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サンルーム雨漏り修理 DIYより安上がり
」」
ブレーカー本体自体を交換すれば、油汚れはなくなる。
しかし、本体交換して今後、必要に迫られ単相3線式に上げる際は、費用がムダにかかってしまう。
私は「入居者が了承しているならば安い方」という不動産投資の鉄則に従い、本体交換のみと判断した。

ブレーカーが落ちる心配も改善がある程度可能だ。
従来は子ブレーカーが4回路しかなかった。
しかし、30Aでは最大6回路がとれる。
「エアコン専用回路を設ければ、ブレーカーが落ちる範囲は限定される」とのことだ。

ついでにトイレのドアノブ交換も

丸いのがレバーに。

再び入居者から要望が!?
「トイレのドアが勝手に鍵がかかってしまい、困るので交換してほしい」と。

これについては劣悪リフォーム業者に水漏れ修理を指示した「ついでに」交換を依頼していた。
修理当日に寸法を測り、後日交換する、と。
しかし案の定、音信不通状態である。

大工さんに相談した。
「ブレーカー交換日と一緒に行きますよ、採寸は明日でいいですか」
即決!!
劣悪リフォーム業者には「連絡が取れないので、ドアノブ交換はキャンセルということで」と一方的に通告し、金輪際、縁が切ることにした。

しかも、大工さん、サービスで4000円ぐらい高いレバー式にしてくれた!!
事前に丸型とレバー式の見積もりを出してもらったが「安い方で!!」と指定したにもかかわらず。
マンモスうれピーッ
1万800円なり。

「今後リフォーム依頼します」(しかし、相見積もりは取る)

「今後も物件取得した際はリフォームを依頼しますね」と固く約束した。
ただし、相見積もりは取る!!

不動産投資家の達人いわく、
「細かい直しは任せるが、大きなリフォームは新規開拓のため相見積もりを取る」
「いい職人さんはすぐにいなくなってしまうんです。だから2、3人と協力者を増やしとくことが安定のカギ」なのだそうだ。
なんでいなくなってしまうのか、理由は分からないが。

不動産投資はビジネスである。
情を優先させてはならない。

でも、大工さん感謝しています。
これからもよろしくお願いいたします。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。