時価とはなにか

火災保険の時価の設定

火災保険の契約を見ると、時価と書かれている場合がごくわずかながらあります。
契約内容に関するものであり、再調達価格に対する概念捉えなければいけません。
なにかあった場合に思っているよりも保険金がおりなかったりするのは、この時価にかかわっている場合があります。
不動産投資としては、リスクヘッジとして、知らなければ計算できないものにもつながるため、しっかりと理解しておく必要があるでしょう。

時価とは何か

時価とは何かといえば、火災保険でいえば、失ってしまった建物が今いくらだったのかを示している言葉です。
再調達価格は新価と呼ばれますが、すべて再構築するためにいくらかかるのかを示しています。
時価の場合には、再調達価格から経年劣化で失われた分を引いているのが特徴です。

式で考えると
時価=新価-経年劣化分
ということになるでしょう。

つまり、再調達価格よりもかなり低い金額が設定されるという意味になります。
さらに、経年劣化は時間とともに進むため、年々安くなるという意味にもとらえられるでしょう。
物価の上昇にも影響を受けます。
ここに大きな違いが生まれてくるのを見逃してはいけません。

実際に計算してみるとわかります。
5,000万円で手に入れて10年運用していた物件があるとします。
物価は上昇し、同じものを手に入れるなら6,000万円必要とし、10年間に経年劣化で1,500万円ほどの価値を失ったという前提で設定しましょう。
このときに新価となるのは6,000万円です。
物価が上昇し、いま同じものを建てたら掛かる金額だからです。

時価で計算してみると、経年劣化分を差し引かなければいけないため、6,000万円から経年劣化分1,000万円を差し引いた4,500万円になります。
これも一例であり、どの程度経年劣化が進んだのかによって違いが出てくる部分です。
物価の上昇も、もっと緩やかで価値が低いかもしれません。
問題は、これだけの差が生まれてくるという部分にあります。

時価がもつリスク

前例の計算で考えれば、経年劣化が少ない場合、時価のほうが高くなる可能性も出てきます。
新価のほうが高いという条件から考えれば、火災保険で選択するべきはどちらなのかも見えてくるはずです。
実際の例でとらえれば、時価では元の生活は取り戻せないかもしれません。
不動産投資として、追加投資しなければいけない事態が考えられます。
再調達価格であれば、少なくても同じようなレベルには戻せるでしょう。
そのときに自己負担はいりません。
ここから判断すれば、不動産投資においては少なからず有効なのは、再調達価格である新価になるはずです。
不動産投資のリスクマネジメントの面から考えても、大きな意味が出てきます。

もうひとつの面として、時価を選択すると、保険料に対してリスクが増大する可能性を理解しなければいけません。
時価は、時間とともに変化します。
掛けはじめた当時は、5,000万円の保険金が支払われるかもしれません。
では、10年後はどうかといえば、経年劣化が進むため、価値が下がっていくのは当然です。
仮に10%ほど価値が下がったとしたら、4,500万円しか支払われなくなります。
長く保険料を支払い続けたのにもかかわらず、下がってしまうという自体になるでしょう。
これが再調達価格で契約してあれば、10年経っても変わりません。

実際には、時価で契約するような火災保険はほとんどありません。
損害保険として再調達価格で設定するからです。
ところが、1988年10月以前の契約では、時価で計算されているのが当然でした。
それも、契約期間を36年にもできるような仕組みだったため、非常に長い年数を経てかけ続けているケースもあります。
不動産投資としては、あまり考えられない話だったとしても、こうしたことが起きるのは知識として持っておかなければいけません。

再調達価格とは

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。