戸建て3号殿 ~再建築不可


不動産投資に役立つ「豆知識」として、私も勉強しながら、知りたいことを調べてみようという試みを始めました。
何を隠そう、「再建築不可」も「スルガ銀行」も、我が家の不動産投資ヒストリーを語るに、欠かせない用語である。
つい数日前「夢先案内人」なんていう封書で夫の口座明細が届いてましたけど、ご多分に漏れず「横浜東口支店」ですからね。

さて、ようやく入居者が決まった(しかし契約締結はまだ)のが、東京の多摩エリアにある戸建て3号殿だ。再建築不可物件だ!!

築40年、木造2階建て約71平米、2LDK、敷地面積約104平米。

確かに周辺のまっとうな敷地の戸建てさんより、半分以下の1000万で購入した。

1号くん、2号さん、と続いて、敬称が「殿」。すでにネタ切れの感もある。
いやいや、テキトー言ってるわけじゃございませんよ、まさに殿なんですよ。めちゃくちゃ要求してきやがるんですから。
たけし軍団に「殿」と呼ばれるビートたけしが、クイズ番組(お笑いウルトラクイズ)だってのにクレーン車、出動させてましたけどね。
うちの殿も負けてないんですよ?? えぇ賃貸用リフォームだってのに、コンクリ車を出動させたんですからね。
飛んだ放蕩者ですよ。
まぁ入居者さんも決まったことだし、 これからたっぷりと孝行してもらいたいもんです……

購入したのは2017年8月末。
それ以前に投資用物件の内見を手配してくれた大手の不動産売買仲介業者である。
その担当者が強引なタイプの関西人。電話が入った。
「マイソク見てたら、ぴったりの格安物件ありました。再建築不可なんですけどね。実需の客も検討しますから、スピード勝負ですよ」。
クセの強い関西弁でまくし立ててくる。

今考えると2号さんのリフォームにも着手していないのに、なぜ根拠もなくイケイケだったのか不思議。
「結婚も物件選びも縁とタイミング!!」ぐらい思っていたのか。

住所を調べると、主要駅のある中心市街地へ徒歩圏内、近くに大きな商業施設もある。
なんと言っても大都会TOKYOである。賃貸需要は間違いない。
路線価から算出しても、破格とも言える。家賃相場も10万以上は確実だ。
内見に行ってみようということになる。

えげつない再建築不可っぷりなのだ。


接道一切なし。ヨソ様の土地に包囲されている……。
アクセスは、ヨソ様の土地を五つ、六つ横切らねばならず、幅約1.5メートルの「通路」が約40メートル……。

ただ、たどり着いた戸建ての外観は、そこまで悪くなく、いざ屋内へ。
前入居者さん家族が、ワンちゃんだかネコちゃんだかを飼っていたとかで、壁やふすまはボロボロ。
キッチンの床がけっこう傾いている。

うーん。
実はあまり考えなかったし、確たる物件チェック項目を心得ておらず、「つい最近まで住んでいたのなら問題ないだろう」ぐらいに思っていた。

売主も賃貸管理専門の不動産業者だったのだが、床の傾きについて話を聞くと「床を水平にするリフォームにお金掛けるなら、エアコン2台設置したほうがお客さんが喜ぶ」という。
まぁセールストークってやつか。売りたい人に聞くべきでは、ない。

壁やふすまの内装をやり替えて、キッチンや風呂トイレは既存の設備を使えば、人に貸せるかと思い、勢い任せで買うことにしたのだった。
そして、これが長いリフォームとの闘いとなるのであった。

(価格が高くて)恐怖のリフォーム見積もり。ホームインスペクション活用。シロアリの瑕疵担保交渉。コンクリ車出動。緊急融資……。

関西人の仲介担当者が「あきらめて売却しましょうか」と持ちかけてきた時には、本性見たり!という心境だった。

想定外の問題が発覚すれば、解決のために動かねばならない。
面倒くさいし、もう辞めたーなんて言えない。
だって、買っちゃったんだから!!!!

つづく。
3号殿のシロアリと家計危機
シロアリ予兆、むしろ基礎が ~戸建て3号殿

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。