戸建て2号さん ~築古ボロ物件リフォーム&初融資に挑戦~


不動産投資で収入を得る。1号くんの家賃滞納の憂き目にもかかわらず、そんな目標に猪突猛進モードだった私(with夫)は、茨城県の中でも比較的、東京都心よりの街を次なる投資地域候補の一つとし、物件探しをしていた。

そして、出会ったのが、2号さんである(愛人ではない)。「さん」付けは、そうですねぇ、とってもお年を召した味わい深い物件ということで、おばあちゃんのようなイメージからでしょうか~。

<アットホーム>にて<220万>と他の売り戸建てとは明らかに一線を画す安値で紹介されていた。見つけたのは夫である。掲載写真は2枚のみ。外観、そして、居間とおぼしき和室。

売る気があるのか? しかし<安い>の一点のみで内見にGO!!!

土地に起伏のある地域で、小高いの場所にある住宅地の中、袋小路の私道を囲むように7軒が並ぶ、ミニ開発の形態(1号くんも同じ)。2号さんはその右奥にあった。

不動産投資はアパートやマンションが近隣にあることも立地条件を検討する判断ポイントの一つだ。

2号さんの近隣にはアパート(相続対策で<建てた>だけかも)もある。そして、私がよりポジティブにとらえたのが、新しくておしゃれな分譲住宅もあることだ。賃貸需要はあると感じた。

仲介業者にはメールで問い合わせと内見予約を打ち合わせし、担当者と現地集合した。明らかに趣味であろうご自慢のバイクで、革ジャンという装いで現れたスキンヘッド(でも、顔は柔和)。それが担当者だった。

肝心の戸建て2号さんは、第一印象で「こりゃないな」と思った。端的に言うと、廃墟である。

まず「もはや鍵する必要あるの?」っていう、ボロボロスカスカの木製玄関ドアを、キーッと開けるわけだ。さらに屋内(特に浴室)蜘蛛の巣だらけだし、床は一部抜けているし、土だらけだし。

サッシに養生テープがあり、リフォームを試みた形跡がある。つまり、途中で断念した形跡でもある。

そして、担当者にいつから空き家か、雨漏りはないか、上下水道は公共か……などの質問をしても「分かりません」を繰り返すばかり。

だから、売る気があるのかってば。ツーリングに来ただけか!?

「退避ぃぃ!」。頭の中で叫び、そそくさと外で出た。

しかし、にわかに勉強熱心だった私は帰宅後から<ケーススタディー>とばかりに、2号さんについて、不動産投資の物件評価や想定家賃、利回り計算、リフォームプランをまとめた「評価書」を書き上げたのである。そして、不動産投資セミナーの先達と情報交換しながら、検討を重ねたのである。

・推定土地価格は、路線価から逆算してはじき出す。計算式は「路線価÷0.7×土地面積×市場調整要素の増減 (当該物件は道路付けが悪いため、0.7に設定) 」。約250万。土地と建物の購入価格が、推定土地価格よりも安いというのは資産価値の一つの判断目安になる。

・2号さんのところまで、公共水道が来ているのか、問い合わせもした。上水道は企業団、下水道は組合と管轄組織が違う。ややこし。2号さんは下水道は接続しているが、上水道は数百メートル先までしか来ていないことが判明  (なんともチグハグ) 。上水道は小高い場所なので汚染リスクは低いと判断。近所のおじさんは<ちとカルシウムが多い水質なんだよね>というマニアック情報を教えてくれた (水道管とかに蓄積しちゃうかも??)

・仲介業者に電話で問い合わせたところ<所有者の法人が4年前ぐらいに競売で落札した>という。トホホ。1号くんと同じ。

今振り返ってもなんで買ったかなぁっていう物件である。

しかし、そんなプロセスを経るうちに、私の持ち前の「いてまえ精神」(いいように言うな)がかき立てられてしまった。「愛着」いや「自己催眠」ってやつかもしれんね。

1号くんを競売で”ビギナーズラック落札” (韻踏んだ)した勢い任せの私 (with夫)。

不動産投資で収益を上げたい!!   プラスアルファ「築古ボロ物件を復活させたい」「融資を受けたい」という二大テーマをいつの間にか設定していたのであった。

そんな展開の中、内見からおよそ1週間後、仲介業者の社長から私の携帯電話に連絡が入った……。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。