成功者に激励してもらう その3 ~転貸で家賃収入「ヤドカリ作戦」

実はもう一つ、成功者からアドバイスをいただいた。

空き家になっている同僚の実家を、私が(激安)賃借し、自己資金リフォームし、転貸し、家賃収入を得る。「ヤドカリ作戦」(命名・私)。

自己資金が足りない私の戦略である。というか、きっとこういう形態の運用もありそうだ。私が知らないだけで(私は勉強不熱心なのだ)

質問:「ヤドカリ作戦」、ありでしょうか?

最近、会社の同僚から「実家が空き家になっている」という話を聞いた。

「実家には2週間に1度、管理のため帰っている。セキュリティー設備のため、電気のブレーカーは入れっぱなしだから、電気配線からの火災が怖い。ただ、ガスは止めちゃっているから、滞在するにしても自炊もままならない」「乗っていないマイカーも駐車場に置いてある。税金とかかかるが、防犯効果もあるから…」「将来的に実家で暮らすかもしれないけど、その間はどうしようかな…。固定資産税も漫然と払っているし」「どうせ売り手もつかないだろう」と持てあましているようだ。

空き家が多くなっている昨今、皆さんこんな事情なのだろう。

耳をダンボにして聞いていた私は「それなら人様に貸して、家賃をいただきましょうよ!」と提案した。

しかし、これまた多くの人が二の足を踏む理由がこれだろう。
同僚「人に貸すなら、相応のリフォームが必要でしょ。そのお金を掛けてまで…と思ってしまうなぁ」。

そのリフォーム資金、私が出します!

そう頭の中で叫び、雑談ついでに住所を聞き出す。都心から約1時間で通えるエリアだ! 固定資産税は年間10万程度らしい。また、築年数は40年近いものの、改修は入れていて「わりとキレイなんですよ」とのこと。

こっそり周辺家賃を調べる。そのエリアには集合住宅も点在し、賃貸需要はありそう。築古平屋戸建てが「駐車場としてもオススメ」なんてPRしながら、月額8万というなかなかの家賃で入居者募集しているじゃないか!

戦略はこうだ。同僚から土地・建物を貸してもらう。賃料は年税(都市計画税&固定資産税)の2倍、つまり月2万程度(がめついが、ここがポイント!)。仮に100万でリフォーム、家賃は相場より低く月額7万、つまり、私には月額5万の収入がはいると仮定しても……

年間実質家賃60万÷初期投資100万=利回り60%

たったの2年で回収し、あとは利益なのだ!

成功者のアドバイス

1.同僚への返還を保証するため、10年満期の賃貸借契約を結ぶ。

2.同僚から要請があれば、早く退去してもらえるように、転貸は1年更新の定期借家とする。

3.もう一つ別の契約書を締結する。10年の契約を途中解約したときに、リフォーム代の残存簿価を同僚から支払ってもらう契約。例えば、100万投資したら、10年で償却するが、もし5年で同僚に物件を返還することになったら、残り5年分の50万を支払ってもらう。「お互いが嫌な思いをしないように、とても大切な契約になります」(成功者談)

なるほど~

ここで私は同僚のメリットを強調したい。

*年税を払い続けるどころか、その分が丸々入ってくる

*空き家にしておくより、老朽化や劣化が進みづらい(人が住まないと劣化が早い)

*初期リフォームにより、実家の設備がレベルアップする。 または10年後、収入の一部をリフォーム代として活用できる。

私のメリットは言うまでもない!!

(ちょっと小声になる)私と同僚の間での賃料に関しては、交渉も必要だろう……このカラクリをすべて話しては、ちょっと違和感(不信感!?)を与えてしまうかもしれない……。

しかし!! 同僚は「今のままで家賃2万ででも借りてくれる人がいれば、いいんですがね」と話していた!!

大家業のノウハウがないと、心理的負担もそれに関連する金銭的負担も大きいだろう! そこらへんのリスクや資金を私が代行し、上記の願望が実現できれば、悪い話ではないと思うのだけど。

後日、やんわり提案してみた。「面白いこと言うなぁ」とやんわりはぐらかされた(?)

私はまだ、諦めてないゾ。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。