弁護士・臨時費用…火災保険の特約を検討

こんにちは!!
ひょんなことから火災保険の見直しを検討した不動産投資家のコージーです!!

我が不動産投資の戸建て3軒の保険会社は現・楽天損保です。
かつての朝日火災です。
現在、築古物件は長期契約不可能となってしまいました。

「保険料が安い」で選びました。
戸建て3号殿は台風で修理代金を申請したため、保険料分は戻ってきました。

さて今回、保険コンサルおよび代理店「アイリックコーポレーション」に火災保険の相談をしてみました。

狙いは「弁護士費用特約」「臨時費用補償特約」です!!
東京海上日動・損保ジャパン日本興亜・三井住友の3社で見積もりしてもらいました。

法人で不動産投資を行っている場合、割引などの活用術もあるそうで。
保険商品の変更はめまぐるしく、頼れる無料コンサル&見積もりは有益と感じました。

クレーマー入居者に備え、弁護士費用特約を!! …しかし

ある不動産投資家さんにクレーマー入居者について相談したところ…
弁護士費用特約付きの火災保険に切り替え、いざという時に備えろ」と!!
いざとは!?

しかし、結論から言うと、火災保険の弁護士費用特約は「業務遂行に起因する事故は対象外」だそうだ。
アイリック社の担当者による解説。
「保険の対象物件を賃貸する事業に起因する事故、つまり、入居者トラブルでは適用されません」
アドバイスの狙い通りにはならず…残念。

おそらく対象としてしまうと、収拾つかないんでしょうな。
不動産投資家の都合通り、保険を設計するわけにはいかないのだ!!

臨時費用補償特約とは!!

これも前出の不動産投資家さんのアドバイス。
「最大の30%で依頼しろ」と!!
臨時費用補償特約とは、損害保険金に加え、その一定割合の「臨時費用補償」が上乗せされる、というものだ。

ただ、「これも現在10%が通常となってしまっています」。
新規契約では30%が不可能のようだ。

台風や火災による物件の損害に対する修理費用だけでなく、そのほかの経費もカバーされるのは有効だと思う。
今後は付けたい。

結論・現行の保険のままで。切り替えると保険料が高い

大型台風による甚大な被害が続き、保険会社は赤字状態らしい。
んで「2019年10月1日」に保険料が値上げされたのだ。

今回の相談で「弁護士費用特約」がクレーマー入居者トラブルには使えないと分かり、担当者からも「私でしたら、現行のままでいいかと考えます」と親身なアドバイス。

現行は「破汚損」「水災」補償対象外としている(もちろん保険料をケチって)。
ただ、以下アドバイス。
入居者が誤って物件に損害を与えた場合は補償されるので付けるのが望ましい。
・河川氾濫の浸水地域ではないが、近年ゲリラ豪雨による浸水被害も発生しているので付けるのが望ましい。

ちなみに「入居者が嫌がらせでやって場合は??」と質問すると「故意は対象外」とのこと。
じゃいいや、笑。
って、どんな危険人物が入居者なんだよ。

「地震保険は木造なら入ったほうがよい」とのアドバイス

地震保険は国の制度で各社とも内容は同一
被害の判定は4区分
火災保険の建物評価額の最大50%~30%しか補償されない。
そして、保険料が高い!!

だから入っていなかったのだが、担当者には「RCは入らないが、木造は入っている、という投資家の方がいます」という話を聞いた。
確かに保険料ケチっても仕方ない気もしてきた。
地震保険の有無については、引き続き、意見を聞いてみたい。

法人割引とは??

メガ大家さんになれば、の話だが、
三井住友とあいおい損保「建物の補償額が計3億以上」
東京海上日動と損保ジャパン日本興亜「契約保険料が計100万以上」
で保険料の割引があるらしい(2019年12月現在)。

また「リスク等調整割引」
過去5年間のリスク状況が良好な法人に対し、10~20%の割引が適用される。

さらに医療・がん保険での活用術も。
法人で保険加入し、その後、個人契約に名義変更することで、個人の支払いがなく一生涯の保障が確保できる。
保険料は1被保険者に対して年間30万まで損金算入できる。

以上、弱小大家には縁遠い保険活用メリットも教えてもらった。
いつか法人を立ち上げた時はよろしくお願いします。

それより今ひそかに懸念しているのは「逆上したクレーマーが放火すること」だったりする…
現行の保険では「類焼損害補償特約」、つまり、近所住宅や家財に類焼した場合の修復費用の補償は付けておいたから、そこは一安心。
だから、どんな危険人物が入居者なんだよって。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。