建ぺい率

建ぺい率とはなにか

建築面積の割合

不動産投資用に物件を購入する場合、注意しなければいけないポイントのひとつが建ぺい率です。
容積率とも関係してきますが、敷地面積に対する建築面積の割合を指しています。
この建築面積は、建物を上から見たときの面積と考えればわかりやすくなりますが、最も大きな階の面積ともいえるからです。
敷地面積が100だった場合、建築面積が60なら、建ぺい率は60%になります。

都市計画によって定められる

建ぺい率には、いろいろな制限があり、都市計画によって決められるため、場所によって違います。
緩和規定などもあり、軒やひさしなどは計算外にされる場合がありますし、不算入として延べ床面積の1/3の地階も重要です。
車庫に関しては1/5となるため、分けて計算しなければいけません。
かなり複雑な計算が必要ですが、これも建築基準法第53条で決まっています。

なぜこのような値が必要なのかといえば、土地の使い方を決めており、これから先の開発をイメージしているためです。
やみくもに建築してしまえば、なんでも混在することになり、計画性のない地域ができあがります。
建ぺい率も100%になれば、すべてぎゅうぎゅう詰めです。
これではさまざまなリスクが生まれてくるため、建ぺい率によってコントロールしているといえるでしょう。

建ぺい率に問題があるときに改善できるか

不動産投資として、建ぺい率に問題がある物件を手にしてしまったらどうするのかも重要です。
融資も受けられないような物件ですが、流動性が著しく落ちるため、格安になるのは間違いありません。
こうした物件は、違反物件とは違います。
法律に反しているというわけではなく、建てた当時は問題がなかったというのがほとんどの理由です。
購入したからと言って、罰則があるわけでもありません。

リスクとして、融資を受けられないというのが示してもいますが、売ろうと思えば叩き根になってしまいます。
担保価値もないと判断されるでしょう。
ここからが問題ですが、まずは土地の再測量がポイントです。
現在の測量方法で正確に測ると、古いデータと変わる場合が出てきます。
わずかに建ぺい率が高く問題というのであれば、改善できる可能性はゼロではありません。

建ぺい率の不算入条件を見なおしてみるというのも大切です。
良くあるのは出窓で、壁から50cm以下のでっぱりであれば、非参入になります。
こうした細かな点を計算していくと、建ぺい率は必ず変わるため、計算のし直しは大切です。
エレベーターのように法改正で変わった部分も出てきますので、細かに見ていくといいでしょう。
これによって改善できるのであれば、不動産投資用の格安物件に代わるかもしれません。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。