こんにちは!!
いつか一棟物も持ちたい不動産投資家のコージーです!!

都内に一棟物8棟を所有する”ママチャリ大家さん”こと、ベテラン不動産投資家の小林ヒロシさんのセミナーに行ってきました!!
著書「1日30分で年4000万円稼ぐ! スマホ1台でらくらく儲かる不動産投資法」などがあります。
買いました!!
まだ読んでいません!!
すいません!!

不動産投資のお仲間が、小林ヒロシさんにアドバイスもらったことがあるというご縁で、ご挨拶できました。

「物件は今のところ売却しておらず、無限の規模拡大も望まない」
そう話しつつ、令和元年に新たに一棟購入した小林ヒロシさん。
待ちのスタンスで本当にほしい物件だけを購入する。
そんな境地に達してみたい。

小林ヒロシさんの不動産投資のポイントは以下の通り。
・物件は自宅から5キロ圏内
・土地値重視の角地狙い
・金利より金融機関の”バラエティー”を重視
・自主管理で徹底した経費削減

初めから一棟物の不動産投資の小林ヒロシさん

まず金言いただきました!!
「リスクを取って決断しないと人生変わらない。勉強すればリスクコントロールは可能」
「CFを得られ、返済元本が減る。そんな投資商品は不動産だけ。その確信は今も変わらない」
2011年から不動産投資に参入。
サラリーマン早期リタイアも視野にスケールメリット重視で最初から一棟物。
しかも新築。
ただ「欠陥住宅で、業者は夜逃げ」とやや言葉少なであった。
でも、やめなかったから今がある!! 私だって!!

以後、中古物件を順調に買い増したとのこと。

角地マニアの小林ヒロシさん

小林ヒロシさんの不動産投資地域は、容積率200%、建ぺい率60%が基本。
しかし、角地だと建ぺい率70%とのこと!!
つまり、同じ土地面積に対し、より大きな延べ床面積をとれれば、収益性はアップするということだ。
さらに、法改正で70%が80%に上がったらしい。
建て替えたら収益性がまた上がる、つまり土地の価値が上がる。
「返済額が土地値を下回った瞬間、不動産投資として負けない」
これが土地値重視の小林ヒロシさんの理論である。

金利より重視するものは?? 融資戦略もスゴい小林ヒロシさん

融資の金利だが、4%台からスタートもある。
ただ借り換えで1%台まで下げることに成功している。
40の金融機関に飛び込み営業をかけたこともあるそうだ。

0.5%の金利も勝ち取っている。
しかし、新しい物件では新規開拓している。
リスク分散のためだそうだ。

金利は低いが審査が遅い。その逆もある。
いい物件を手中に収めるため、融資を受けられる金融機関を複数確保しておく必要がある。
取引先が増えると、互いに競合し、結果的に金利も低くなる。
融資期間は長くとり、繰り上げ返済はやらない。手持ち現金を増やす。

「取引したいと思わせる人間・会社になるべし」

自主管理などで徹底した経費削減の小林ヒロシさん

自主管理で、管理会社に支払う家賃5%の手数料を節減している!!

メリットは経費削減に加え、管理会社の力量に左右されない主体的な客付けができること。
この主体性をプラスにとらえるか、煩わしいととらえるかが大きい。
客付けは、一般媒介で無数の仲介業者に依頼。
メーリングリストに依頼メールを送信するだけだそうだ。
その後、主要ウェブサイトでの掲載チェックは必須!!

いわく「怠惰で面倒臭がり。物事の効率化をいつも考えている」。
ただ、MBAや中小企業診断士の資格も取得しているから、やはりタダ者ではございません。
至上命題は「空室ゼロ」である!!

プロパンガス業者から提供される設備の充実化で家賃アップ。
自動販売機の設置。
バイク駐輪場の賃貸。
これらの収益アップ対策もぬかりがない。

現在CF2700万の小林ヒロシさん、その投資内容は??

投資総額6億（自宅含む）、家賃年収4600万　利回り10.2%
そして現在の残債すでに2.5億、徹底した経費削減でCF2700万。

「残債2.5億、家賃収入4600万」の小林ヒロシさんと同じぐらいのCF2700万で…
「残債15億、家賃年収1億」というメガ大家さんがいるそうだ。。

残債比率(受け取り家賃÷残債)でいうと、小林ヒロシさんは18.4%で「かなり安定」
これに対し、メガ大家は8.8%の「危険水域」
体力の差が歴然としている!!

「不動産投資は事業経営」
「常に勉強して、自分の頭で考えて行動する」
「自分の軸を持ち、ぶれない姿勢と防衛力が重要」

さまざまな金言、格言をいただいたセミナーでした!!
小林ヒロシさんって、勝手に親しみを感じるお名前なのでリフレインしちゃいました。
ちなみにママチャリは「電動化」していないらしいっす。

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