家賃保証をフル活用した1号くん

床「は」入りましたよ~(壁もやりますよ!!)

戸建て1号くん、ようやくリフォーム中。
前回の記事。
10回に1回ぐらいしか通じない電話口で業者は「月曜にキッチンの入れ替えができるかどうか…」と話していた。
はや火曜。
おそらくやっていないだろう。
夫には進捗状況を鋭意確認するように指示した。
言われなくても日課にしてもらいたいものだ。
高校同級生のおっさん2人にウンザリの私(8歳若い)である。

作業項目は最終確認したものの、再見積もり額の提示も、工事請負契約の締結もされていない。
とりあえず最優先は、工事の完了&引き渡しの立ち合い確認である。

その後、金額面でモメたら、ブチ切れてやる!!
物件が手元に戻り、今後の発注もないと決めたら、怖いものは…ない!!!!

現状308万の投資。
想定家賃は6.4~6.2万(別途、近隣駐車場7000円)
家賃6.2万としたら、利回り20%なら64万(つまり総額372万)、15%なら188万(同様に496万)がリフォーム上限額であり、今回は税込み150万までに抑えることが目標だ。
これでも所有3軒の中で一番の好成績の数字見通し…。
当然、家賃も6.4万が目標。

当初見積もり200万だったが、さて、どうなるか!?
そもそも現時点で金額が提示されていないのが、ありえないのだが。

それにしても「家賃保証会社」には、お世話になった。

不動産投資のメリットは毎月定額が入ってくるという安定性である。
しかし、家賃滞納のリスクがある。
それをカバーするのが「家賃保証」である!!
滞納家賃の保証
滞納家賃の請求・督促・回収業務
法的手続費用の保証
原状回復費用の保証
残置物撤去費用の保証…などをしてくれる。

入居者には審査通過・契約は必須条件だ!!
一度「連帯保証人で代用ではダメですか」と問い合わせがあったが、断った。

1号くんでそのメリットを存分に享受したからだ。
2017年1月に競売で落札し、そのまま前所有者兼入居者のSさん(50代男性ひとり暮らし)にリースバックしたわけだが、家賃発生4ヶ月目で滞納。

結果的に家賃保証会社が滞納家賃の弁済を10ヶ月半してくれた。
毎月家賃入金日の翌日には「代位弁済請求書」をファクスするだけだ。

「立ち退きの法的手続きにそろそろ移ります」
ついにその日が来た。2018年年明けだっただろうか。

大家である私は、賃貸借契約書や私の住民票などの写し、鍵を家賃保証会社に送った以外、電話で数回のやり取りをするのみであった。

家賃保証会社が、強制退去まですべて保証内の業務として遂行してくれたのだ。
かくして6月半ば、Sさんの荷物が運び出され、Sさんも飼い猫と一緒にどこかへ去っていった…。

残置物の撤去・運搬も「家賃3ヶ月分」まで立替保証する、との説明だった。

さらに3ヶ月分から上記費用を差し引いて余った場合、原状回復費用にも充てられるとのことだった。
6月半ばに強制退去が断行され、9月ごろに裁判所から決済の報告があるので、結論は待ってくれとのこと。

「10ヶ月半分」の滞納家賃の保証。
「家賃3ヶ月分」の、Sさんの強制退去費用。
弁護士(10~40万)や、明け渡し請求訴訟の予納金(6~7万)などの費用。
以上を大家である私は、一切取りっぱぐれることも、支払うこともなかった。

さて「クリーニング代ぐらいにはなるかな??」と淡い期待を抱いた「家賃3ヶ月分」の保証費用の残額について、9月が過ぎても連絡はなかった。

そこで電話してみた。
私「強制執行の費用は家賃3ヶ月分(つまり16.5万)まで保証されるとのことでしたが、余りましたか??」
担当者「むしろ3ヶ月分より多くかかりまして、大家さんにお支払いしてもらいたいぐらいですよ~あはは」
私「えっ払わないといけませんか!?!?」
担当者「いえ、払ってもらう必要はありません」

それぐらいの恨み節なら聞いてやろう。タダだし!!
感謝をよくよく伝え、電話を切ったのであった。
Sさんちゴミ屋敷だったもんなぁ。
2階洋室は天井近くまで山積みになった服やら何やらあったもんなぁ。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。