孫子大家さんのセミナーに行ってきた。

「目薬とパソコンと私」と孫子大家さんの書籍。

こんにちは!!
夏バテによる不眠気味で腕の表皮が寒気を感じピリピリしている不動産投資家のコージーです!!
この症状に共感してくれる方、いませんかー??

その最後の力を振り絞り、ゴールデンウィークに読んだきりの孫子大家さんの書籍「サラリーマンが副業で最短で年収を超える不動産投資法」を持参だけし、ほぼ予習はせず。
孫子大家さんのセミナーに参加してきましたーーー!!!

そして、孫子大家さん主宰の勉強会「軍師大家の会」の入会を決めました、と。
「フェイスブックでなるべく多くの会員さんの自己紹介を読み、あいさつする」「これまでの講義動画30時間分を聴講する」との指示をいただきました。

コージー、アラフォー、再び受験勉強と思い、不動産投資の予備校で学びたいと思います。

孫子大家さん「ボーッとできない、死ぬ」

「失敗からスタート」と話す孫子大家さんだが、挽回後の覚醒ぶりがスゴい。
名の由来は「孫子の兵法を応用した不動産投資」を実践しているからだ。

1棟目は直前でRCでなく重量鉄骨と判明したのに押し切られ、購入。
表面利回り7.5%金利4.5%フルローン
しかし、満室経営や賃料引き上げ、嫌忌施設との交渉に成功し、売却で4500万の利益を上げたそうだ。

それから投資歴わずか6年、200万の貯金から、現金1億円を作ることに成功。
所有物件も時価6億相当と「買値より高く売れる」と思われるものばかり。

私との決定的な違いがある。
それは「失敗した1棟目購入前でも100冊以上の不動産投資本を読んでいた」という勤勉ぶり!!
現在も常に不動産投資本を読んでいるとのことで「最低でも20~30冊」は読破すべし、との教え。
「新築や築古、一棟物や戸建て、区分とカテゴリー別に数冊ずつ読むこと」が必要。
いろんなジャンルを網羅したうえで、バイアスなく、不動産投資に取り組むためだ。

セミナー後の懇親会では「不動産投資や仕事は面白いからしている。ボーッとしたら死んでしまう」と発言。
「気を引き締めるため」と宅建取得の勉強中、当日は「30連勤」とのことだったが、セミナー後はスポーツジムに向かわれました。
過去にはカラオケが下手だからボイストレーニングに通い、発声の抑揚が営業成績アップにもつながったとか。

もう、知識や情報に対する知的好奇心や実行力がスゴい…
「隙があればボーッとしたい」私とは人間の性質が違うのである。

セミナーで学んだこと

孫子大家さんは土地からの新築、全空に近いボロ物件の再生と何でも手掛ける不動産投資スタイル。
私はこれまで「物件を購入し、リフォームし、店子さんに貸す」という基本スタイルを学んできた。
孫子大家さんは「賃料を引き上げ、満室経営にしてすぐ売却」といったキャピタルゲインも実践。

それは、つまり「満室経営の物件は買わない」ということでもある、と解説された。
「ブスを美人にすることを考えるべきだ」と。

というか不動産投資の例えって「ブス・美人」って言いますよねー
客付けのセオリーは「ブス・ブス・美人」の順で紹介する、とか!!

セミナーで新たに知った用語が「ワンナイト銀行」である。
投資スピードを上げるためには売却も必須。
しかし、融資を受けた物件を売却すると、その後の融資が引きづらくなる。
だから、売却前提で1回限りのお付き合いと割り切った金融機関「ワンナイト銀行」と呼ぶそうだ。笑

物件購入の鉄則は「買値より2割以上高く売却できるか」であり「異常な要求をしているという認識を大前提に取り組んでいる」とのこと。
「100回の指値で1回通ればいい」という感覚という。

要するに「お金をください」と言っている不動産投資家にそれでも売る理由とは。

孫子大家さんの説明を端的にまとめると、「銀行が貸したい」イコール「業者が売りたい」不動産投資家ということだった。

そのために各金融機関のルールを理解する。
融資対象エリア、積算と収益還元どちらを重視するか、耐用年数の評価方法と「銀行の目線に合わせる」ことが必要だそうだ。

コージー物件を個別相談してみた

千葉都心近くの戸建て1号くん 家賃6.4万 実質利回り15%程度
茨城都心よりの戸建て2号さん 家賃4.5万 実質利回り 12%台
東京多摩地域の戸建て3号殿 家賃10.8万 実質利回り7%弱?? 再建築不可

そんなメモを提示したところ「1号と2号はまぁ問題ないのでは」とのこと!!
「ただ再建築不可の3号は厳しいなぁ」とのこと…シュン(まぁそうだろうね)。

軍師大家の会に入会すれば、講義動画を予習したうえで、孫子大家さんの個別コンサルで今後の投資方針のアドバイスを受けることができる。

将来、入会費以上の利益をつくることをもちろん大前提として入会を決めたのだ!!

孫子大家さんは「2年前から(カボチャの馬車など不動産投資を巡る)状況変化を見越して、準備してきたから、融資が厳しい今は負けない」と話していた。
孫子の兵法と同様、不動産投資も「負けない戦いをする」というマインドが大切だそうだ。

追記(2020年 明けまして)

軍師大家の会に途中入会し、年末で修了となった。
多くの不動産投資家の方々を知り合うことができたのが一番の財産だった!!

会費が高いことや内容も重複するため、会を継続する人は少なめ。
・メガ大家さんのステージにあり、物件ブローカーで利益が見込める人
・初心者で一から不動産投資を学ぶため、高額の初期投資を惜しまない人
以上が入会する層かなとも思う。

私のようなハンパ者の弱小大家は継続する財力もブローカー能力もないため、継続しなかった。
会のフェイスブックグループは閲覧可能のため、復習や照会に有効だと思う。

会で得た人脈も情報も、生かせるかどうかは自分次第だ!!

懇親イベントや勉強会も多数企画され、皆さんフレンドリーでした。
ありがとうございました!!
キャンプ楽しかった。

さらに。
もはやセミナー・マニアです。
元祖サラリーマン大家(藤山勇司)さんセミナー
ジム鈴木さんセミナー

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。