“売却損”なのに譲渡税が発生!? 確定申告

こんにちは!!
月5万前後のお家賃を入居者さまからコツコツいただいても、カモリーマン夫の損失で一気に持っていかれる不動産投資家のコージーです!!

河原の石をひたすら積み上げることを強いられ、鬼が何度も崩す…。
こんな懲らしめ方が地獄にはある、とマンガで読んだ記憶。
そんな感覚。

不動産の売却価格よりローン残債が上回り、損失が発生。
しかし、確定申告では売却益が発生。
そして、税金を払わされる。
こんな「地獄」を味わった、という話題でございます…。

新築ワンルーム投資における末路とは!?

新築ワンルーム投資が失敗に終わる大前提として、高く物件をつかまされる、ということがある。
(新築でも何でも安く買っていれば、例外)
大半が不動産業者の営業トークに乗せられた不動産投資ビギナーがターゲットだからだ。

「生命保険代わり」「税の還付がある」などと説明され、毎月の家賃から、ローン返済額や管理費・修繕積立金、さらにはサブリース料が差し引かれ、キャッシュフローはマイナス。
かといって購入時点で少なくとも消費税分は目減り、新築プレミアムの付加価値分も目減り、ローン残債を上回る金額での売却は難しい。
私がかつて不動産投資セミナーの先生に相談したところ「残債の6割でもいいから、すぐにでも売却しろ」と命じられた。

夫の場合、毎月のキャッシュフローはマイナス3万、売却時の残債1820万。
そして、売却価格は1650万。
仲介手数料はなかったが、約170万の「追い金」である。
ちーん。

そのレポートはこちらの記事↓↓↓
新築ワンルーム投資の後始末
続き

不動産業者による確定申告の「代行」。違法!!

なんと、確定申告書の作成は、購入先の不動産業者がずっと代行していたのだ。
申告や作成の代行、相談業務は税理士の独占業務。
税理士法違反である。
しかし、夫は違法だと一切知らなかった(法的には「善意」)。
どこまで無知なのでしょうか。
(申告自体は本人名義で、本人が実行)

私が業者に指摘した際、「顧客の作成を代行するのは、まま行われていることなんですよ」と言ってきやがった。
と、取り締まれー!! タイホ、タイホ!!

さらには、申告自体も1年遅れで実施していた。
期限内に申告すると、6月ごろ決定する住民税が減額され、書類が会社に渡ってしまう。
会社の経理担当者が「おや、○○さんの住民税が給与からすると少ない。何か副業でもやっているのか」
という”会社バレ”を避けるための、業者の入れ知恵だったらしい。
私の会社の場合だが、住民税の通知にはシールが貼られ、本人以外は見られないようになっているけど。
(自治体ごとに対応が分かれる可能性あり)

そして、地獄の確定申告

私だって不動産投資ビギナー。
確定申告だって今年初めてやったのだ。
夫の確定申告は、私も数字は把握していないし、かといって、本人も何も分からない。
ありえない!!

「どうせ還付申告だろうし、期限内に済まさなくてもいいや」
私もそう考え、今の今まで引き延ばしてしまった、というわけだ。

不動産業者から〝私が〟数字を引き継ぎ、確定申告を作成した。
(だって、本人ができないから仕方ない!!)

すると!!
確定申告上では「ローン残債」に充てた資金は一切考慮されない。
「取得費」(実際は約2100万フルローン)は、購入価格の「建物分」から「減価償却費」が差し引かれ、約1370万に。

売却価格1650万-<1370万+売却時の経費・抵当権抹消のみ4万>=266万の〝売却益〟!!
26万強の譲渡税が発生!!
(長期なので約20%)

住宅ローン控除や家賃収入にかかる不動産収益のマイナス分も吸収し、「還付」どころか18万を支払うハメになったのだ。
さらに後日郵送で請求される延滞税が12000円とか?? 住民税が5万とか??
ちなみに、当事者の夫は税務署行って申告して金払っただけ。

私が「実際は残債に大金払ったのに、書類上は売却益が出て、税金も払わないといけないんですね」と業者にメールすると…
業者「おかしな話ですが、そうなります。自己責任なのでオススメできませんが、申告しない人も多いですよ」だって。

以上、
ローン残債の追い金で「損失」が出ても、確定申告の書類上は「利益」になってしまうことがある。
確定申告の作成代行を申し出ている業者は断固お断りすべき。
さらには、未申告による脱税までほのめかしてくる業者とは今後一切付き合うべきではなーーい!!
夫は不動産投資から強制引退。

こんな不動産”凍死”にはお気をつけください!!

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。