壁紙ペンキ塗装DIY ~1号くん



とりあえずビフォー画像を貼っておきます。
きったねー。
(後者の砂壁は明るく撮影しただけで、カビの斑点が発生している…)

ブログ更新が1週間も空いてしまった……。
3号殿の入居者が決まったら、すぐに1号くんのリフォーム。
途中で投げ出すわけにもいかず、突っ走り続け、もう疲れた。

それは3号殿から1号くんへの流れもしかり、先週末に決行したペンキ塗装しかり。

そう、1号くんの2階2部屋、計50 平米の壁と天井にペンキ塗りました!!
一人で!!
いまだ完了せず、今週末に持ち越し!! 涙。

ペンキ塗装含めた戸建て不動産投資にブログの執筆……。
日常にかまけていると、つい、それらの”非日常”から距離を置いてしまい、ふと、「何やってんだろ。どうなるんだろ」と迷いが生じる瞬間も。

しかし、私はサバイブしてみせるのだ。
本来1日2本がノルマのブログだが、3日に2本は更新します!!
そこまで読者がいなくても、ツイッターのフォロワーが4人でも。
これは自分との戦いなのだ。
あぁ、今週末億劫だなぁー!!

その局所的にホットな話題、ペンキ塗装について。
なぜやることになったのか。

長らく待たされ続けた1号くんのリフォーム見積もりが師走に入り、ついに届く。
200万ぽっきりプラス税……丼勘定感??

というか、そんなに払えるかぁー!!
リフォーム項目をせっせと削ることにする。
目標150万プラス税。

ここで10秒で振り返る、1号くんヒストリー。
2017年1月、競売で落札、債務者兼元所有者兼現入居者のSさんへリースバック(オーナーチェンジとも言う)からの……家賃滞納&強制退去が今年6月である。

投資額から言うと、3物件で一番優良(どんだけ~)
千葉県の都心近く、築35年、2階建て3DK約57平米。

現状308万の投資。
想定家賃は、以前も教訓として書いたが、所在地の自治体の最安家賃相当と設定。
6.4~6.2万。
別途、近隣駐車場7000円。

家賃6.2万の場合のリフォーム費用。
利回り20%なら64万(つまり総額372万)、15%なら188万(同様に496万)で収めたい。

利回り15%以上なら不動産投資としてはバンバンザイである。
というわけで、再び目標を掲げるが、150万プラス税としたわけだ!!

どうやって項目を削るのか

それにしても1号くん、退去直前は50代の独身男性がネコとともに暮らし、ろくに掃除しておらず、ネコ臭がひどく、畳も障子もボロボロで不潔であった。
タバコのヤニで壁も黄ばんでいる。

我が娘(4歳)が足を踏み入れた瞬間、言い放った「くっせー」が記憶に新しいところだ。
我が娘(6歳)も「すっごいボロいんだね!! ママの家!!」と火を見るよりも明らかな感想をご丁寧にもまぁ述べてくれてね。
私もすかさず「触っちゃダメー!! 汚い!!」とか言っちゃう始末。

さて、どの項目が削れるか。
「200万」と心理的にずっしり重い見積もりを携え、1号くんを再度確認した。

トイレ本体や床下収納の交換はしない。洗濯パンも置かない。
ドアや押入のふすまが全交換となっていたところ、ドア1枚以外は既存か貼り替えで。

和室2部屋の畳は、ネコの臭いやアレコレが染み込んでいるので、すべて処分。
畳の新調でなく、洋室化にする。
それはマストだ。

あとは内装。
削るとしたら、クロスやクッションフロア(CF)の交換範囲の再検討しかないのだ。
この面は交換するが、この面は既存のまま、とか。
達人はこの面のこの30㌢四方だけ、この面のこの92㌢幅(一般的な規格)だけ、貼り替えとかしている。
チリツモで、平米1000~1200円のクロスをこつこつ削っていく執念である。

さて、私は不動産投資の先達にLINEで相談した。
単身や学生の若者向けオシャレDIYで壁紙のペンキ塗装も経験豊富な方である。

今回のペンキ塗装、しみじみ思うが、この”天の声”からのマンツーマン指導がなかったら、できなかった(まだ終わってないけど)。
そもそもやろうとも思わなかった。
細部にわたるアドバイスにより、まぁまぁそこそこの完成度である(まだ終わってないけど)。

先人はよく言ったものである。
遠くの親せきより近くの他人。
近くの夫より、LINEでつながる不動産投資仲間、ってね。

いや、娘たちを見ていた夫にも感謝を伝え、この記事の締めくくりとさせていただく!!

ペンキ塗装の本題にたどり着けず。
ブログもペンキ塗装も持ち越し。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。