国交省もDIYも後押し!!

「リノベーション」と聞くと、こんなオシャレ系をイメージしてしまいますが…。
(無料写真素材サイトから拝借)

ご存知でしたか??
正式には【DIY型賃貸借のすすめ】としています。
国土交通省は【個人所有の住宅を賃貸住宅として流通させることを目的】として、昨年4月から、契約書式例やガイドブックをウェブサイトで公表しています。

「DIY型賃貸借」とは…。
工事費用の負担者が誰かにかかわらず、借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約やその物件を【DIY型賃貸借】として国交省は定義しています。
(※DIYは本来「自ら行うこと」を指しますが、ここでは専門業者に頼んで行う工事も含む)

これまで、個人住宅を良好な状態で賃貸するため、貸主(家主)が必要な改修や管理・修繕などを行うことが一般的でした。
しかしながら、貸主が費用負担は難しいが現状のままであれば貸してもいいというニーズがある一方で、借主(入居者)には自分の好みの改修を行いたいというニーズも見られることから、推進することになりました。
賃貸物件には「原状回復」という厄介な用語がついて回りますからね。

通常、貸主と借主の間では「賃貸借契約」が結ばれます。
ガイドブックによると、DIY型賃貸借契約では、さらに「DIY工事の申請書」「DIY工事の承諾書」「DIY工事の詳細な取り決めに関する合意書」が必要とのこと。

【貸主のメリット】
現在の状態で賃貸でき、修繕や費用の手間がかからない。
借主がDIY工事を行うため愛着が生まれ、長期入居が見込まれる。
明け渡し時に設備・内装等がグレードアップしている可能性もある。

【借主のメリット】
自分好みの改修ができ、持ち家感覚で居住できる。
DIY工事費用を負担する分、相場より安く借りられる。
DIY工事部分は原状回復義務をなしにすることもできる。

「詳細な取り決め」とは…
新たに加えた工事部分の所有権をどちらが持つのか。
明け渡し時に工事部分を残置するか撤去するか
工事部分の補修が必要な場合、どちらが費用負担するのか。
撤去する場合の原状回復義務の有無や回復範囲をどうするのか。
DIY工事の費用は原則、貸主への費用請求権利を放棄する場合が多いが、精算の有無や残存価値の算定方法をどうするのか。

国交省が示した契約書式例では…
DIY工事の施工で住宅本体や第三者に損害を与えた場合の責任は借主が負う。
工事部分の管理・修繕は借主が行う。

「戸建てを購入し、リフォームし、賃貸する」という不動産投資の情勢に影響はあるのでしょうか??

ここからは私の感想です。
戸建て賃貸の不動産投資ですが、まず「所有者が空き家をもてあましている」という現状にビジネスチャンスがあります。
「空き家はどんどん増えているのに成り立つのか」という指摘に対しては「しかし、人様に貸せるレベルの空き家は数少ない」という論理です。

そして、所有者の多くが費用をかけてリフォームする意思がありません。

そこに私(やみなさん)は資金や労力を投資することで、家賃収入というリターンが得られるのです!!

DIY型賃貸とは「リフォーム費用をかけなくても貸せる」ということです。
それならと貸そうという所有者は増えるかな!?

そもそも「貸す」という発想にまで至る所有者が少ないのではないか!?

そして、もう一つ。
私が感じている「DIY型賃貸借」の欠点があります。

DIY工事の申請とか承諾とか、現場立ち合いとか。労力がいるし、モメる可能性がある!!

リフォーム費用はかからないが、手間がかかるってことですね!!
時間も労力もかかる!!
申請も承諾も何も、建築の専門知識がない大家さんが判断できるのでしょうか。
借主は専門業者に依頼するならいいでしょうが、貸主は交渉相手側の業者の説明を「鵜呑み」にするわけにもいきません。
借主が自分でやって構造上必要な柱をカットしてしまい、後にモメるなんて事態もありえます。
国交省も推進するなら、助成制度を考えないとね~

そこで、私が狙っているのが「リフォーム代行転貸」です!!
別名・ヤドカリ作戦。
すでに、同様の手法を確立している投資家の方がいますよね。

空き家の固定資産税・都市計画税を払いつつ、持て余している所有者さんから「年間の税金の倍」の賃料(要するにすごく安く)を払い、自己資金でリフォームし、人様に貸すということです。

これが現実的な「リノベーション」です。庶民系?? (無料写真素材サイトから拝借)

所有者さんは「リフォーム費用をかけず、時間も労力もかけず、家賃収入が得られる」メリットが得られます。
リフォーム代行転貸者は「初期投資を大幅に抑えられる」というメリットがあります。
国交省の助成制度ができたら活用できるかも!?

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。