固定資産税は重大なランニングコスト!!

こんにちは!!
ランニングコストをなるべく抑えたい不動産投資家のコージーです!!

不動産を「持っているだけ」でかかるランニングコスト。
固定資産税ですね。

不動産投資の勉強を始めた時、いや持つ時まで、固定資産税のことなんて考えておりませんでした。
どこまでも、お粗末。
地方・築古・戸建てなら、ほぼ考慮しなくていいのかもしれませんが、都心の物件やアパートなどの集合住宅では大きいですよね!!

固定資産税の支払いだけでなく、どんな場面で登場するのか。
書いてみたいと思います。

不動産購入時の「固定資産税の清算金」

その前にランニングコストになるので購入の検討段階で、固定資産税(&都市計画税)は確認しておくべきだ。
特に都内やアパートの評価額の高い不動産は!!
月割りし、毎月の想定家賃との兼ね合いを考慮する必要があり。

そして、不動産を購入する際、売主に支払う費用の一つに「固定資産税の清算金」がある。
固定資産税は1月1日時点の土地・建物の所有者に請求される。
そのため、所有権が移転した日から、その年の12月31日までを売主に支払う。
この清算金は不動産取得費に含み、減価償却ができる。

値引き交渉の中でサービスしてもらうこともアリらしい。
トライする価値あり!!

戸建て1号くんを競売で落札した際、前所有者が多額の固定資産税を滞納しており、市役所に慌てて問い合わせたら「前所有者の義務なので、新所有者が支払う必要はない」という回答で安堵した思い出がある。

支払い方法は一括? 分割? 納付書か口座振替か。クレカなら手数料はかかるがポイントがつく!!

年度初めに自宅に送付されてくる納税通知書。
「全期」(一括)と「分割」(4回払い)の納付書が計5枚と「課税標準額」(評価価格)などを明示した通知書などが同封されている。

一括なら、年度初め(自治体で違う)に全額払うことになる。
分割なら「春」「夏」「年末」「年度末」って感じで支払うが、納付書の場合は忘れないように要注意だ。

私はコスト意識を持つため、納付書で1年払ってみた。
余談だが、不動産投資用の通帳を持つR銀行では、窓口の横にあるATMで入金操作し、その場で窓口担当者が領収印を押してくれる「クイック入金」を重宝している。
1円単位まで出金記録が記帳されるため、電気代の支払いなどでも正確な記録が残る。

今年度からは口座振替の手続きをした。
ただ、取扱金融機関が限られる自治体もあり、茨城県某市の戸建て2号さんは引き続き、納付書での支払いか…。

クレジットカード払いも可能だが、手数料かかるから却下。
いや、待てよ。
税金の支払いにもポイントがつくではないか。
するとクレカ手数料を上回るポイントがつくことが判明した。
導入しようかな。

確定申告上の”経費”減価償却費の算定根拠にもなる。

さて、物件取得費のうち、建物分は減価償却費で経費計上できる。
その建物価格の根拠となるのが、固定資産税の課税標準額、つまり税務上の土地・建物の評価額である。
その価格割合で、取得費を按分し、建物価格を明らかにする。

経費を多く取りたいがために、建物価格は大きく取りたいのが本音である。
その場合、売買契約時に売主の同意を得て、「建物価格は●●円とする」という書面をもらえば、それが根拠として認められるらしい。
(やったことはない)

地方・築古・戸建ての固定資産税は…月換算すると、やはり痛い…

さて、参考の目安として、我が戸建て3軒の固定資産税をお知らせしたい。
茨城県某市(千葉の県境で都心通勤圏内) 年間1万3600円 家賃は4.8万
千葉県某市(東京近郊) 年間2万800円 家賃は6.4万
東京都多摩地域 年間4万6500円 家賃は10.8万

改めて並べてみると、月の家賃1000円下げるかも苦渋の決断なのに、少なくとも固定資産税で持っていかれるということか。
東京の月3800円も大きい…。

ということで、固定資産税は【重大なランニングコスト】であると心得るべし、です!!
それも考慮し、とにかく不動産は安く買いましょう!!
(結局、ここに帰結する)

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。