初めての融資 面談 ~戸建て2号さん

不動産投資の経験値を上げるべく、昨年7月下旬、日本政策金融公庫の支店窓口に初来店!!
特にアポは必要ないとのことで、自分なりに一通りそろえた書類を持参し、支店に足を踏み入れた。

「融資の申込みで」と用件を伝えると、専用窓口に案内される。
対応してくれたのは、ベテランとおぼしき中高齢男性。
まず「850万は、すでに賃貸出している千葉の物件(1号くん)の取得費用も含んでまして……」と説明すると、「それは、すでに代金払っているものは対象になりませんねぇ」と即却下。この融資交渉はここまでか。
まぁ想定内である。ただ、2号さんの取得費用についても、同様の見解を示され、暗雲立ちこめる?!
そこは「どうでしょうねぇ」という感じだが、120万というと驚いていた。
とりあえず「設備資金」名目で、借入申込書と創業計画書に明記することは許された。
申込金額は約500万。少なくとも、この後ろに控える融資担当者まで通してもらえる。

2号さんのリフォーム見積書や登記簿謄本といった電話で指示された書類以外にも、2号さんの公課証明書や建築許可などの役所資料、各種領収書、通帳、源泉徴収票と豊富に情報をご用意しましたぜ。どうぞ見てやってくだせぇ。

窓口担当者は書類に目を通し、ほぼすべて(1号くんの資料以外)をコピーして控えを取っていた。
「担当者から面談の日時をのちほど電話連絡します」ということで、正味20分ぐらいで支店窓口での申し込みは終了したのであった。
そして、この日から約1週間後の面談が決まった!!

いざ、日本政策金融公庫の面談へ

緊張はしないが、いつもよりはかしこまって来店。窓口で用件を伝えると、融資担当者が登場した。
入社3年くらい??の若くてかわいらしい女性だ。
通常の流れとして、本人審査>職業(会社)審査>物件審査>金融機関内部で最終審査で進むという、審査のスタートである。

経験は浅いとみられる融資担当者。
場数を踏ませるための安泰な案件とみるか。ハナから脈なしの案件に過ぎないのか。

担当者も確認項目を指さししながら、終始丁寧な対応を崩さす、質疑を進める。
私もテキトーな回答に終始する。

質問としては、
なぜこの場所の物件を買ったのか。
どんな層に入居してもらう想定なのか。
リフォームでの自分なりの強みやポイントは何か。
入居付けはどのように進めるのか。
など。不動産投資セミナーで学んだ通りに回答する。

中には「女性ならではの強みはありますか??」という質問が。
「例えば、トイレの壁紙もキレイでそのまま使えそうな面は残し、交換必要な部分はアクセントクロスとして色や柄が特徴的なものを使ったり…」と答える。

融資期間は築古物件のため、10年とのこと。
女性創業枠・担保ありで1.16%~無担保最大2.16%(当時です)で、元金5万弱プラス金利、との説明もあり。
週内に暫定の審査結果は知らせてくれるとのこと。
ここまで説明してくれ、融資しないということはないよね!?!?

先達は「他県の物件は、なかなか時間がかかる。担当者が直接現地に行けず、他店に依頼するため」との見解。
また、これからでも融資期間の延長や返済開始時期の交渉をしてみるようにアドバイスもしてくれた。

そして、この面談から約2ヶ月後、無事に融資が実行された。

支店での面談2回目にして融資実行。約500万。
気になるところだと思うが、私の過去3年間の年収は300万台前半。さらに育休のため、10万弱の年も挟む。
ただ、2017年4月から時短扱いが終わり、500万台に戻っていたというカラクリもあったが。

「女性」という神通力か、公庫が融資実績を伸ばしたい思惑があるのか。
私の属性は正社員で悪くはないとしても、融資担当者の対応は終始、丁寧で、特に厳しい指摘を受けることもなかった。
だから、こちらからも強く要求するという雰囲気でもないし、特に不満もなかったため、公庫の条件をそのまま受け入れた。

物件取得とリフォームで計約500万。
返済期間10年。
金利1.36% (女性創業枠で採用!!)
担保あり(2号さん)。根抵当(このメリット、デメリットについては未だにピンと来ていない)
返済開始は金利のみ11月末から、元金の返済は半年先の5月末から。
「入居募集期間を考慮して」と延期してくれた。やさしい。実際、5月中からの入居ですべり込みセーフ!!

2号さん単体でみた場合、実は家賃収入より返済額が上回っている状態。
これについて先達からはダメ出しされた。
他の戸建ての家賃収入で補うことになる。

今後、他の金融機関を含め、融資をお願いすることになるのだが、セミナーで学んだ「守るべき指標」がいくつかある。

その1、残債比率は20%以上に!!
分母は残存債務(今残っている借金)、分子は年間受取家賃総額(満室家賃じゃない!!)。
安全圏は20%以上、ほぼ安全圏は15%。それ以下は危険!!

その2、返済比率は40%以内に!!
満室家賃に対する借入金返済の割合。

以上、「飛んで火に入る不動産投資」を実践している私の数値は現状、落第点です……。チーン(白目)。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。