初めての確定申告


ふぅ~、久しぶりの更新です。

初めての確定申告 ~減価償却で学び~
戸建て1号くんのリフォーム遅延で業者に乗り込む
そして、ジモティーの入居者募集で内見へ!!

以上、戸建て賃貸の不動産投資にまつわる近況をつづります。
いつもと同様、個人的、限定的な報告ですが、お役に立つことがあれば幸いでございます。

不動産投資で初めての確定申告。思ったより簡単だった。

しかし、あれで正しかったのか??
いや「解釈次第」の事項はままあると聞く。だから正解はないのかもしれない。
経費のかさ増しも減価償却の設定も「程度の問題」なのかもしれない…。
いやいや、きちんと根拠に基づいて計上し、税理士の親せきにも問い合わせましたよ。

申告書の作成は、国税庁ホームページ「確定申告書等作成コーナー」に数字を打ち込めば、必要な算出も自動表示され、簡単
プリントアウトし、判を押し、マイナンバーカードの写し(私の場合)と源泉徴収票の原本、住宅ローン控除用の登記事項証明書の添付資料を管轄の税務署で提出。
列に並ぶ約10分で完了した。

その「打ち込む数字」は、事前にエクセルで、収入の「賃貸料」や経費の「租税公課」「損害保険料」「減価償却費」「借入金利子」「その他の経費」と項目ごとにレシート1枚1枚の購入品や値段1円単位までまとめ、合計金額を出した。
収入はシンプル、経費の項目は多い…。
3軒で入居開始・退去があり、賃貸料は日割り分の加算もあり、ややこしかった。

初めてで得た”学び”。減価償却費の解釈と償却期間と償却開始と。

戸建て3号殿をはじめ莫大なリフォーム費用は「資本的支出」(額の目安は20万以上)として、建物価格と合算して減価償却費に計上した。
その償却期間だが、2号さんと3号殿で「11年」とした。築古木造は「4年」が通常だが…??

理由は「しっかり直したから」。
ベテラン大家さんのアドバイス&実践例である。
税理士の見解も「償却期間は『合理的な理由』があれば、何年で設定しても問題ない。1年分の減価償却費を抑えて還付金を多くとらないことに対し、税務署は文句言わない」とのこと。

私も月額ベースで減価償却費が家賃を上回る事態は避けたかった。
「11年」とした結果、家賃が下回るように調整できた。
今後融資を活用するためにも、不動産賃貸業の収支は「ややくろ」(のらくろじゃないよ)を目指したいからね。
還付金で節税対策?? ふざけるな!!

自分で確定申告をしたのは今年が初めてだったが、確定申告自体は2回目。
前回は税理士に委託したため、どの経費を計上したかの確認がややこしかった。
2軒で物件取得が29年、賃貸開始が30年と、年をまたいだからだ。

取得時の経費のうち、支払った仲介手数料固定資産税・都市計画税の日割り清算金は建物価格に含むため、減価償却費として30年分から算入。
登記費用や印紙代は取得時の経費として29年分ですでに計上していた。

減価償却費の計上は、賃貸開始と同時に始めた。
ここも取得時から計上を始める人もいるようだが、税理士は「賃貸開始のタイミングでいい」とのことだった。

結果、「減価償却は多くとりたいが、1年の収支で大きな赤字は出したくない」という、私の方針に都合がいい解釈で申告することができた。
この方針が正解かどうかも分からないが…。

そうそう、3号殿は夫と持ち分を2分の1ずつのため、賃貸料も減価償却費も半分の計上。これもややこしかったぞ。
アホボン夫の権限&事務作業を召し上げるはずだったのに、3号殿に関しては続行となった…。

住宅ローン控除も加わり、20数万の還付金が得られることになった。
次年は「ややくろ」になるかもしれない!!

不動産投資用の戸建て1号くん近況

初心者が確定申告について得意げにつらつら書いたら、長くなってしまいました。
詳細は次回に持ち越しということで。

本日、実はジモティー経由とは別でお客様の内見があったのだが、リフォームが予定通り進んでおらず、ドン引きされた模様…
リフォーム業者、許すまじ!!
ジモティー経由のお客様を週明け前半に案内するからそれまでに終わらせろ、とよくよく伝えたのに!!

その前段に先週末に業者の事務所に乗り込んだわけだが、レンタカーで家族4人、長いドライブ。
しりとりで案外盛り上がる。

「しりとり!!」「りんご」「ごりら」「らっぱ」
長女6歳「ぱん」
はい、終了ー!!!! そこはお約束の「ぱいなっぷる」でしょ!!!!

「ま」で順番がまわった次女4歳。
…「うま」
いや、「ま」から始まる言葉だよ。
…と何回指摘しても「うま」の一点張りであった。

続く。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。