初めてのリフォーム やってみて気づいたあれこれ その1 ~戸建て2号さん


玄関は引き戸にチェンジ!! 経験値をぐんと高めたリフォームでした~

それでは、2号さんにおける不動産投資の初リフォームで得た教訓を完成写真とともに紹介したい。
築古ボロ物件リフォームあるある言いたい~

築古ボロ物件は安く買っても、リフォーム費用が膨らむ。


きれいになったでしょ?? しかし、新品にしても家賃の上乗せにつながらないのが現実。

費用のかかるユニットバス交換はもうするまい。
風呂は元の設備を直して使えるか。交換不要な状態か。
私の中では今後の必須要件としたい。

結局ですね、リフォーム費用を含めると「もっとスペックや状態がよく、もっと価格が高い物件と同じ初期投資」になるうえ、「戦闘能力は低い」という悲劇が起こるわけであります。

2号さんは取得120万。そして、リフォーム360万かかってしまった。購入価格の実に3倍である。実質利回りは11%程度。

でもね、でもね。別のリフォーム業者の見積もりは700万だったのよ!?
熱心に見積もり立ち会い後も何度か2号さんに足を運んでくれたらしいが、予算面で折り合わないため、丁重にお断りした。
了承してくれたわけだが、雑談の中で「入居者入るといいんですけどね」と私が口にしたところ「僕なら住まないですね!!」と返された。しかも、過去に入居者がつかず、結局施主自らが住んだ戸建てがあったという実例付き。
商談の芽がないとなれば、随分ぶっちゃけてくれるなぁ、おい。

結果、現在入居してくださっているファミリーがいるのである。ありがたい。
でも、当時そのセリフを吐かれた時の動揺はけっこう大きかったぞ!!

リフォーム工期が長期化し「在庫お抱え状態」。家賃収入の機会損失となる。


早くワタクシに住んでくださいませぬかのぅ。定年延長のご時世なもんで。(空気に貸してもしょうがない)

愛車ポルテちゃんを泣く泣く売却した時のこと。中古車販売店の買い取り担当には「弊社のお客さまのリクエストがある車種ならすぐお売りできるので、買い取り価格も高めに出ます」と言われた。
また、子ども用品の中古ショップに春先に新品の防寒服を持って行ったところ、「冬まで売れないので、今は買い取れません」と断られた。新品なのに!!
極力在庫を抱えたくないという商売の象徴的なエピソードだと思う。

戸建て不動産投資のリフォーム工期の長期化。それは「在庫お抱え状態」である。戦闘能力が劣り、入居者募集も長引けば、なおさらだ。
家賃を得るチャンスを何ヶ月も逃しているのだと思い知る。

2号さんは10月中旬から11月上旬までの工期が年明けにずれ込んだ。さらに入居者決定まで3ヶ月半。取得から10ヶ月を要した。

3号殿にいたっては購入からすでに1年3ヶ月経過。チーン。
1号くんはオーナーチェンジだった。理想的だ。すぐ家賃滞納したけど。ガーン。

つづく。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。