再調達価格とは

火災保険は足りているか

火災保険は、不動産投資における大事なリスクマネジメントですが、その中に出てくる言葉には難解なものも多く含まれます。
ただ火災保険を掛けていれば安全なのかといえばそうではなく、いったいどのような補償が受けられるのかを確認しておかなければいけません。
その中でも重要になるのが、新価と呼ばれる再調達価格です。
この基準を知らなければ、いったいいくら補償が受けられるのか、現在の火災保険は適正かどうかが判断できません。
保険会社によっても変わる評価の部分も含まれるため、不動産投資をするなら覚えておかなければいけない知識です。

再調達価格とはなにか

再調達価格とは、もしも何かあったときに、その対象物を元通りに戻すためにいくらかかるのかという金額です。
火災保険で考えた場合、燃えてしまってすべて失ったと仮定したときに、用途も規模も同じように再現するなら、いくらかかるのかを示しています。
いくらかかるのかは、見た目だけで簡単に判断はできません。
そこで不動産鑑定士などが正確に評価するのが基本とはなりますが、実際にかなり煩雑な手続きも必要で時間も費用も掛かることから簡易的に割り出しています。

この再調達価格には、建物だけが含まれているわけではありません。
生活に必要なものを含めているため、家電や家具、衣料品に至るまで購入して再建するための価格です。
なにかあったとしても、再調達価格で支払われるのであれば、元のようにとはいかなくても、かなり近いレベルに戻せるといえるでしょう。
不動産投資で掛ける火災保険でも、大事な契約内容となってきます。

再調達価格の割り出し

再調達価格をどのように算出するのかといえば、簡易的にはRCで20万円、重量鉄骨で18万円、軽量鉄骨や木造なら15万円程度です。
これが概算ですが、保険会社の評価によって変化します。
1平方メートル当たりの単価となるため、床面積が1000平方メートルあるようなマンションなら2億円という判断ができるでしょう。

もうひとつ、評価額で計算する方法があります。
建物の評価額は、その建物がどのような条件だったかで違います。
一戸建てでも新築の場合、建てたときにかかった費用から土地代と諸経費を引いたものが評価額です。
中古物件では、かなり計算が細かくなりますが、建築時の建物の価格がわかるなら、年次別指数法で計算できます。

新築時の価格×建築費倍率

という計算になりますが、建築費倍率は変動するため確認が必要です。

価格がはっきりとしない場合には、標準的な建築費に延べ床面積をかける簡易的な方法を取ります。
概算として保険会社がおこなう方法と変わりません。

マンションは建てたときに専有部分の価格だけではなく、共有部分も含まれます。
ところが、火災保険の対象は専有部分だけになるため、概算として出されている単価に床面積をかける方法で算出します。

ここで問題になるのは、家財の評価です。
これは簡単ではありません。
すべて正確にリストアップできるのであれば、これが評価額です。
実際には不可能に近いため、簡易評価を使って割り出します。
保険会社で違うため、確認しておく必要があるでしょう。

ここまで計算できれば、再調達価格として割り出しができるはずです。
ただし、火災保険では時価というものが存在しています。
違いも把握しておかなければ、保険金が足らないという自体も発生するのが不動産投資としても、大切な要点になるでしょう。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。