再建築不可、出口なき出口戦略 コンサル受けた

こんにちは!!
にわかに弱気になり、途方に暮れている満身創痍の不動産投資家コージーです!!
我が家の不動産投資について、孫子大家さんのコンサルを受けてきました。

現在所有する戸建て3軒は、満室までこぎ着けました。
が、しかし。
戸建て3号殿ー!!
利回りや条件が極めて悪く、再建築不可、おまけにクレーマーが住んでいます。

戸建て3号殿の売却……
(“殿”の由来は暴君ビートたけし、お笑いウルトラクイズの時の)
(クレーン車ならぬコンクリ車を出動させたり…)

この「出口なき出口戦略」が、我が家の不動産投資における最重要課題となりました。
孫子大家さんいわく「投入したキャッシュ約1500万を損切りしてでも取り戻すべき」とのことです。
筆が…ブラインドタッチが…重いけど、書きます。
ロードマップ・トゥ・売却。

不動産投資でまず確保すべき自己資金は1000万

「それが現在、不動産投資で融資を引くための最低条件」である、と。

まずは自己資金づくりのため、戸建てでもアパートでも「安く仕入れ、再生させ、売却」という指示だ。
その達成には「行動量×コミュ力」だ、と。

今は積算なしでも高利回りの物件を狙う。
融資を引けるようになったら、積算も利回りもあり、買った瞬間に資産価値が増え、保有しても売却してもよし、という物件(あるのか、そんな物件!?)を狙う。
……と教えていただきました。

私の不動産投資のスタートは「地方築古の戸建てを高利回りで賃貸し、保有が鉄則」だったため、新しい視点を得ることができた。

さて、なぜ自己資金がないのか。
不動産投資を始める前に私が運用商品(元本保証!!)に300万を入れて凍結状態だとか、夫の新築ワンルーム投資2区分で500万以上の損失を出したとか、理由は数あれど。

戸建て3号殿にキャッシュ1500万を投入してしまったことが最大の要因だ!! 大号泣

戸建て3号殿に多額のキャッシュ投入

しかも、実質利回り5.3%
でも現在、家賃10.8万で賃貸中!!
しかし、入居者がクレーマー笑

コンクリ車を出動させるなどし、客付けまでこぎ着けたことを、まずは褒めていただきたい
私が再起を図るためにも、まず、褒めて!!
(大事なことだから2回言いました)

さて、コンサルでは「まず、この戸建てに寝かせているキャッシュを手元に戻しましょう」と言われる。
「下限900万ですかね~」
また損切りかよ!!

しかし、再建築不可で融資がつかない

そうなんである。

はい、ここで「なんで、こんな物件買ったの??」とは聞いてくれるな。
まっしいて言うならば「高利回りで保有が前提」だったから。
出口戦略は皆無だったから。
でも、全然、高利回りじゃなかったー。

今となっては、とにかく遅かれ早かれ、売却する方針は確定である。

1、「再建築不可だから融資が引けない」ではなく、再建築不可でも融資してくれる金融機関を探す。
2、より高く売却できる可能性があるため、投資家向けでなく、実需向けにアピールする。
3、上記2の場合、属性の低い顧客となるため、現金買いの可能性は低く、融資も厳しい(1に戻る)
4、キャッシュで買ってくれる客を探す。
5、隣地(候補2世帯)に収益物件として売却すれば、再建築可になり、融資も引ける!?
6、上記5の場合、クレーマーを追い出し、家賃11万台前半で賃貸を正常化する必要あり。

私の思考は1~6を行ったり来たり、ぐるぐるぐるぐる、巡るのであった…

5の案、いいね~!!
再建築可まで直線距離5メートルぐらいなんだよネ!!
大手2社・地場1社に売却相談する予定だが、ちょっと提案してみよ。

賃貸で初期投資回収後、格安で売却しかない??

まっ長期戦で初期投資額を回収しつつ、格安のオーナーチェンジを狙えばいいという気もする。
自己資金がなくても、戸建て3号殿の売却以外で、コツコツ積み増せばいいじゃないか。

孫子大家さんの戦略は時空を超えているので笑

しかし、この戸建て3号殿が売却できれば、一つの実例になりますよ子(ネ)!!

「あれは苦労したわぁ、あはは!!」と笑い話にできる日を夢見て、頑張ってみます子(ネ)
五輪イヤーの子年は良い年になりますように!!

最後にアピールしたいのは、戸建て3号殿は1階はほぼフルリフォームで水回りは新品!!
外壁も屋根塗装もしたので、建物には自信あります。
誰か買ってください!!

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。