入居募集はツライよ ~戸建て3軒で得た教訓

現在、入居募集中である。ツライ。

戸建て3号殿のリフォームが完了して早2ヶ月弱。決まらない、ツライ。

「入居者が決まったら」とすべてが先送り状態である。
キックボクシングのような体をいじめる負荷は、入居者が決まらない心の負荷に加えては、引き受けられない。(もはや副業扱いの)本業にも身が入らず、タスクは溜まる一方。やばい。ブログの更新も滞り……(このツライ心情を綴るべきだと思い至る)

しかし、お楽しみだってお預け状態だ。
家賃が入ってくるようになったら、旅行を計画したいとかさ。

ちなみに我が家は今年2度の旅行キャンセルに見舞われている「旅行受難の年」である。
1度目はマレーシアのランカウイ島のビーチ旅行。夫の株の損失が発覚し、教育的キャンセル。でも、本当に金なかった。
2度目は北海道旅行。急な不幸が入り、キャンセル料3万円。
3度目の正直は、入居者が決まらないので、計画すらできず。ツライ。

ちなみに戸建て2号さんも1月に入居募集を始め、5月の連休中にやっと決まった。
苦節3ヶ月半。家賃も2度下げ、新規で賃貸仲介業者の営業に回ったりもした直後。
連休前半に入居申し込みをもらっていたのに、業者からは知らされず、私は連休後半まで布団に丸まって引きこもっていた。
ヤキモキして問い合わせたら「申し込みをもらって家賃保証の審査中です」だって。もっと早く言ってよ、もっと楽しい連休だったはずなのに。

話戻って、入居募集中の戸建て3号殿。

決まらない原因は、相場より高い的外れな家賃。それに尽きるのである。

でも、思ったよりリフォーム代がかかり、なるべく高い家賃でという欲を優先してしまったのが、これまでの実情なのだ。

1週間前、賃貸仲介業者さんに家賃値下げを相談した。10社ほど営業に回り、最も親身に応じてくれた業者さんを頼った。
「閲覧数はあるのですが、問い合わせまでなかなか至りませんね。でも、オーナーさんとしては、なるべく高い家賃で決まってほしいですよね、周辺相場と比較して最適な家賃設定をご提案しますね。ファミリー需要は年末に向けて高まるので、年内には決めたいところです」。

あぁやっぱり親身でありがたーい。よろしくお願いしまーす!!

……だが、1週間経ってもその「ご提案」がない。
カノジョなら「仕事と私、どっちが大切なの!?」とでも迫るところ、ただの大家だし、業者さんにとっては余計な仕事だし、何も言えねぇ。
慇懃に厚かましく。達人のアドバイスなら、ガンガン電話で、それでいて申し訳なさげに様子伺いするだろうが、見た目よりも意外に押しが弱い私はそっとメールを送ったのであった。

あぁツライ。ツライのリフレイン状態なんである。

そして、入居募集について得た教訓とは。

不動産投資の初期投資額は想定家賃から逆算すべし!!!!

元来、面倒くさがりな私は、入居募集した/している戸建て2軒について、貸家業の最大の勝負どころである「入居募集」への対策を後回しにしていた。
作業手順的にはぁ、物件取得>リフォーム>入居募集だしぃ、「その時考えたらいいや」みたいな??
問題先送り体質である。それは愚かだ。

だって、なかなか入居者が決まらないと、ツライ。
先達たちの「1ヶ月以内には決めている」「1週間で決まった物件もあった」などの、まぶしすぎる言葉に焦りまくるのだ(一方で、決まるの早すぎるぐらいの達人ぶりという気もしなくもないけど)。

そんな時は、以前読んだ不動産投資コラムを思い起こすのである。その女性は賃貸仲介業者に「なんでこんな物件買ったの??」とまで言われたらしい (その後、なんとか定期借家で入居者が決まったとか)。これは、ツライの比較級(モアツライ?)による私の気休めである。

話がまま脱線するのだが、要するに、物件探しを始める段階で、その投資エリアの家賃相場を調べ、間取りや駐車場などの条件ごとの「相場最安値」の想定家賃から目標利回りで逆算し、<物件取得+リフォーム>の初期投資額を設定する。その額に見合う物件に出会うまで、内見や交渉などを続けるべきなのだ!!!!

その物件、アナタが買う前から「入居していただける家賃」ってほぼ決まっているんですよってこと。

これからの投資の教訓とすることを深く心に刻んだ。

不動産投資に興味ある方、入居者が決まらない”トンネル”が長いほど、ツライですよ。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。