井戸水から公共上水に切り替える

公共上水、来まーす!!

こんにちは!!
入居中の戸建て1号くんの公共上水への切り替え工事を”主導”している不動産投資家のコージーです!!
「水回りがかまびすしい」シリーズ完結編です!!
第1弾 入居直後の水漏れトラブル
第2弾 他人敷地を通る水道埋設管を巡る交渉

また設備投資かよ。
さて、いくらぐらいでしょう。
入居開始した1号くんの資金回収は実質来春からか。

大事なので訴えたい!!
これから投資用物件を購入する方は「ライフラインのアップデート(整備)」の費用も考慮し、指値交渉や購入価格を検討しましょう!!
「鬼指値」の口実にするしたたかさが必要。
まぁ1号くんは競売物件でしたが。

井戸水物件の是非

私が出会った中では「井戸水は絶対に避ける」という不動産投資家もいれば、「周辺地域も問題なく井戸水を使っている蓋然性があればいいのではないか」という不動産投資家もいた。

投資対象エリアの基準は、市街化区域(=行政がライフライン整備対象とする地域)が原則ということは踏まえるべきだろう。
戸建て1号くんの場合、物件前の市道には公共上水の本管が整備済みだった。
「公共上水に切り替えようとすれば、切り替えられる」との判断で競売入札した。

さて、入居者にとっては。入居者によるとしか言えない。
「実家は井戸水で問題がなかった」などの経験がある場合、抵抗がない人も多い。
井戸水ポンプは設備なので修理・交換は大家負担である。
「いくら使っても無料ならラッキー」と思う人もいるかもしれない。

ただ、一般的に井戸水は硬度が高い。
さらに、畑を宅地にした土地では残留農薬が、飲料水水質検査11項目の「亜硝酸態窒素と硝酸態窒素」にひっかかる可能性が高い。
上記項目が多少オーバーしても、保健所は「成人は自己責任で飲用してもよいが、乳幼児の飲用は避けるように」というような指導である。
井戸水対応の逆浸透膜(RO膜)浄水器で除去可能ではあるが、導入費用や毎月のランニングコストがかかってしまう。
不動産投資家にとって賃貸する物件に健康被害のリスクがあるのは好ましくはない。

ちなみに下水道は公共でなく、合併浄化槽や単独浄化槽を使っている物件は多い。
これは健康に直接かかわる要素でなく、不問としている不動産投資家は多い。

さらに余談。
給水管が鉄管の場合、錆びた鉄が健康に影響する危険性があるため、リフォーム時に塩ビ管に引き直すべきだ。
外壁にはわせて配管する「露出配管」(凍結対策必須!!)で費用が抑えられるらしい。

切り替え工事になぜ”主導”が必要なのか。

周辺7軒の持ち分がある共有の私道での工事が必要となるからだ。
承諾してもらう必要がある。

そして、私道ではあるが、本管の延伸までは「公共工事(自治体の負担)」で実施してくれるのだ!!
これは嬉しい想定外。
その本管から、各戸の敷地内に配水管を引き込む工事、そして、水道メーター設置などの費用が「自費負担」となる。

公共上水本管、未普及地区の布設工事の手続きとは

どんな手続きが必要か。
千葉県企業局の水道事務所に相談した(あくまで戸建て1号くんの事例)。

まず「要望→水道事務所からの回答→申請」という流れ。
要望の際の提出書類が重要であり、あとは形式的な段取りといった感じ。
【要望書類】
・給水要望書
・委任状…地区単位の要望の場合、手続きを一任された代表者を決める
・給水希望者名簿…委任状の添付書類
・給水申請理由・計画書…給水希望者全員が提出
・住民票…給水希望者と住所地が一致していることを確認するための抄本
・公図及び要約書… 法務局で給水希望地区のものを取得

【申請書類】
・配水管布設申請書…代表者氏名
・私道敷内配水管埋設承諾書…私道に布設するため、全所有者の承諾が必要。

本管布設工事の条件は「2世帯以上の給水希望を得ること」。
1世帯20メートル(?)といった布設距離が決まっており、我が地区の私道であれば、2世帯でよいとのこと。
そして「私道持ち分所有者全員の承諾を得ること」。7世帯分である。

すでに私を含む3世帯は「切り替える」との意思を確認していた。
私は「協力のお願い」文書を作成し、ご近所の奥様が書類回収を担当。
切り替えるには、安くはない設備投資費用がかかってしまう。
本管布設までは「無料」だと強調し、協力をとりつけることを願った!!
つづく。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。