井戸水から上水道に切り替え その費用は!?

こんにちは!!
いよいよ戸建て1号くんの井戸水から上水道への切り替え工事で気分もダウナーな不動産投資家コージーです…やはり出費がストレス。

翌日発熱し、翌々日朝には下がりました。
はい、次、次―!!
週末はDIY手伝いや12時間レンタカーで戸建て内見巡りの予定です!!

井戸水物件の不動産投資で得た教訓

1、上水道の本管が前面道路まで来ていて切り替え工事が可能な条件を前提としよう。
2、切り替え工事の概算費用分は指値交渉しよう!!
3、もちろん井戸水使用で運営。指値分は利回りアップに反映できるが、井戸水枯渇や水質汚染で使用不可になった場合の対策として1と2がマストと心得る。
ぜひ参考となれば幸いであります。

井戸水から上水道へ、その経緯

私の不動産投資デビュー、戸建て1号くんは競売で取得したが、元の所有者にリースバックしたものの、滞納で初期投資回収が期待より進まず、結局リフォームして入居者がついた。
しかし、井戸水の水質に不安があり、上水切り替え工事の手続きを主導することになった。

私道への本管の延伸については、水道局の公共工事でやってくれる。
この公共工事の事業者と工期がこのたび決まり、私も本格始動となったのだ。

これまでの経緯をまとめた関連記事↓↓↓
井戸水から公共上水に切り替える
公共上水切り替えの相見積もりと積立金

その後の工事は2段階あり、自費負担である。
各戸敷地まで地中で水道管を引き込む「一部先行工事」(ここで工事を一度留め置けるため、この呼称である)
そして、水道メーター設置と建物配水管への接続である。
これでようやく上水道が使えるようになるのだ。

井戸水から上水道へ、切り替え工事の見積もり額は

1社目の見積もりが完了した。
一部先行工事がざっと30万、そして、配水管接続もざっと30万。
合計60万、どよ~ん。予想より高い。
安くする方法はないのか!?

そして、2社目の見積もりが、本管の公共工事を勝ち取った業者である。
一部先行工事も依頼することが、水道局からも業者間でも推奨されている。
担当者は「一部先行工事については、どの業者も価格は同じだと思います」とのこと。
まだ見積もりは出ていないが、25万ぐらいまで下がらないかな!?

安くするなら「水道メーターより先」、つまり、建物配水管への接続である!!
コロノヤロー

配水管工事のグレードは3段階…いや4段階!?

その1、「見積もり30万」の工事。
配水管を上水道用に新設する。
配水管を外壁に沿わせ、外壁から通し、蛇口に接続する「露出配管」という施工方法だ。

その2、最上グレードの工事。
配水管を「新築時と同様の状態」で新設する。
つまり、配水管を床下や壁の内側に通し、蛇口に接続する。
見た目はすっきりである。
床下工事などの手間がかかるため、高い。
当然選択肢にはない!!

その3、最も安くする工事。
井戸水で使っている現在の配水管をそのまま使うことである。
採用!!
2社目はこの施工内容でお願いした。
さて、おいくら万円安くなるか!?!?

番外編、水道メーター代の節約。
蛇口の数や使用水量によって設置すべき水道メーターの口径サイズが変わってくる。
13㍉が最小だ。
1号くんの自治体では13㍉とそれより一つ大きい20㍉で17万もの差がある。
これは自治体で決まった価格なのだ。
意地でも13㍉でお願いする!!

もっと安くする可能性は「積立金」だったのに

今回の上水道切り替え工事は私道を囲む7軒の連名で手続きを行った。
井戸水も共同ポンプを使用しており、月3000円の使用料を徴収してきた経緯がある。
これは「上水道切り替え工事の積立金」を含んでいたのだ、という。

いざ活用の時!!
しかし、古参の住民は「各戸の所有者が変わった際に返金しているから、もう古参の3軒で等分した。コージーさんには関係のないお金だからダメ。今回の工事には充てられない」と言うのである。

くっくっくっ…クソババアー!!
上水道が前面道路まで来て久しいのに、さっさと切り替えなかったアンタらの怠慢じゃないか!!
接続後に落札したかったわ!!
せめてアンタらのために煩雑な手続きを代行してやった手間代5万よこせー!!

…と心の中で叫んだのでありました。

返金したことの証明もされていないから納得できない。
ある貸家オーナーの弁護士に見解をただした。
工事のためという名目で集金してきたのなら今回の工事に供する義務は発生すると思いますよ。口座記録の開示を求め、返金証明がちゃんとできなかったら」とのこと。

しかし、穏便に済ませようとのことで実行しないことになった。
戸建て賃貸の不動産投資には、近所付き合いも大事ですからね。

とにかく次の見積もりに期待するしかない。
もう1社にも依頼中。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。