事故物件は利用できるか

大きな景況を与える事故物件

不動産投資で運用できる物件にもいろいろなものがあります。
その中でも、大きなリスクとなる可能性が出てくるのが事故物件です。
これから購入する条件としての事故物件もありますし、運用している中で事故物件になる可能性も出てきます。
実際にどのような対策をすればいいのか、不動産投資としてリスクマネジメントも必要です。

自分の物件で事故が起きたとき

事故物件のリスクは、不動産投資をするうえで、ゼロにはできません。
生活するという環境の中で、人間の死という部分は排除できないからです。
だからと言って、亡くなった理由や状況によっては、不動産投資として大打撃を受けます。

原則として、物件で事故が起きた場合、告知という部分で問題が出ます。
新たな入居者を募る場合、事故物件であることを告知するかどうかによって、大きな差が出てくるでしょう。
この告知に関して、明確なルールが設定されているわけではありません。
しかし、一般的な流れとして、事故が起きた後の入居者を募るときには、告知するのが慣例となっています。
その分、家賃を下げるなどの対策もしなければいけなくなります。
2回目以降の入居募集に関しては、告知はしないというところも増えてきました。
この辺りの対応は、かなり難しい部分があるでしょう。

実際にマンションなど多数の部屋を運用しているときに、殺人事件などが起きれば、経営に大きなリスクを与えます。
ほかの入居者なども大挙してしまう可能性が出てくるため、空室率が跳ね上がってしまうからです。
その背景のひとつとして、安全性が低いという観点で見られてしまうからです。
セキュリティのレベルを引き上げるなどの措置も必要ですし、内装などのリフォームもしなければいけません。
ニュースとして取り上げられたりする可能性も出てくるので、物件名の変更も必要でしょう。
諦めて売却してしまうというのも、長期的に負債を抱えそうな可能性を切り捨てるという部分でリスクマネジメントになります。

自殺したという場合には、そこまで大きなリスクではありません。
もちろん、同じ家賃での募集は厳しくなりますし、告知もしなければいけなくなります。
連帯保証人を設定しておき、損害賠償請求をすると言うのも方法です。
ただし、認められる可能性が常にあるわけではなく、現実的には難しい部分も抱えます。

事故物件を購入するか否か

逆の視点で、事故物件をこれから先の不動産投資に活用するという方法も出てきました。
事故物件を専門に扱うサイトも出てきているように、安く借りられるのであれば気にしないという人が増えています。
売却するとしても、事故物件とつけられてしまえば、高額の取引は望めません。
流動性も著しく下がるため、安価で売却されるケースが大半です。
その中で、安価な賃貸物件として購入し、運用するというのは、ひとつの方法になるでしょう。

リスクとしてみれば、借りてもらえない可能性は必ず出てきます。
自分の物件で殺人事件が起きたときのように、セキュリティの問題も確認しなければいけません。
特に単身女性向け物件としては、致命的な欠陥になる可能性も出てくるでしょう。

検討する場合には、家賃は周辺相場よりも2割から5割程度も下がる可能性が出てきます。
空室率のリスクもさらに高く見積もるため、回転効率は落ちるものと予測する必要があるでしょう。
そのうえで、物件の購入費用がいくらになるのか検討が必要です。
条件の悪い物件となれば、資産価値の低下から融資も受けられない可能性も出てきます。
外国人や低所得者向けの物件としての運用になる可能性が高く、家賃の滞納などのリスクも高めに見積もらなければいけません。
ここまでのリスクを見て、利益が上がるとするのであれば、この物件を購入して不動産投資で運用する価値が出てくるはずです。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。