不動産投資出も出てくるレバレッジとは何だ?

自己資本が少なくても大きく投資ができるレバレッジ

投資に関することとして、レバレッジという言葉を聞くことがあるでしょう。
てこ効果と呼ばれるものであり、資金を有効活用する方法として使われます。
FXをやっている人は、レバレッジを活用しているはずですが、不動産投資でも使える大事な効果です。

投資の中でレバレッジを活用できるのは、不動産投資の最大のメリット。
年金も終身雇用も崩壊!?

不動産を購入して賃料を目的とした運用をする場合、相当な資金が必要なのがネックです。
このときに、銀行から資金融資を受けて購入するのは一般的な選択といえます。
実際には、自己資本も投入するはずですが、この自己資本よりも融資額のほうが大きくなるでしょう。
つまり、本来の自己資本という自力では購入できない重い買い物も、銀行からの融資というてこの効果で購入することができることをレバレッジと呼びます。
うまく活用することにより、返済額よりも利回りが上回れば利益が出ます。
こちらもレバレッジ効果と呼びますが、少ない資本の投下でも大きな利益を上げられる方法になるのです。

レバレッジの有効性

自己資金が500万円であっても、2000万円の物件を手にしたいと考えます。
一般的に考えれば、500万円の物件では、家賃収入はよくて3~5万円あたりでしょう。
2000万円の物件まで来れば、10万円以上期待もできます。
でも、現金では500万円の物件までしか買えません。
そこで借入れを起こすことになりますが、500万円しかないのに自己資本の4倍の物件を購入できることになります。
このときの利益を考えてみなければいけません。

500万円の投資で、レバレッジを効かせられると3倍近い利益を上げられる物件を手にできます。
問題はこれを返済しなければいけないところにありますが、利回りが返済額を上回れば利益が出せる仕組みです。
実際に1500万円をかりて金利を考えずに20年で返済した場合、年間で75万円は返済に回さなければいけません。
家賃収入は120万円出るとすれば、45万円の利益です。
500万円で3万円の家賃収入では、36万円しか出ません。
それもいつ壊れるか、そのための修繕費までリスクを計算すれば、恐ろしい取引になるでしょう。
リスク回避という面でも、レバレッジを活用することに意味が出てきます。

現実にも目を向ける

非常に有効な方法ではありますが、レバレッジを活用するだけではすべてうまくいくわけではありません。
返済というリスクが存在し、それだけ危険性が高まるからです。
自己資本であれば、家賃収入として回収できなくても、資本が減るだけですが返済ではそうはいきません。
空室のリスクによって収入が途絶えたとした時、返済分だけでも何とかしなければいけなくなります。
レバレッジを利かすことは大変有効ですが、利回りだけを見るのではなく、現実的な問題に目を向けないと失敗することを考えなければいけません。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。