不動産投資をするなら知らなきゃ困る利回り

利益を予測する利回り

不動産投資で重要なポイントになってくるのは、利回りであるのは間違いありません。
利回りとは何かといえば、いったいいくらの利益が出るのかを計るものと考えればわかりやすくなります。
不動産投資だけではなく、投資の世界では大事なのが利回りです。
難しいようですが、利回りの考え方は単純で、投資した額に対してどれぐらい取り返せるのかを表しているだけの数字です。
もちろん、実際に取り返した金額に対して利回りを考えることもできますが、どれぐらいのリターンがあるのか指標としても使うことができます。
とても大事な数字となるため、不動産投資をするのであれば、外すことはできません。

表面利回りと実質利回り

不動産投資には、2つの利回りがあります。
そのひとつがグロスといわれる表面利回りです。
年間家賃総額を購入したときの価格で割ります。
コストは全く計算外となるため、本来の利回りとは異なりますが、単純な指標としては有効です。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100で表すため、計算も簡単です。

1000万円で購入した物件で、月5万円の家賃収入があった場合には、年間60万円の収入となります。
この場合の利回りは6%であることがわかるでしょう。
つまり、年間6%ずつ取り返していくことになるため、16.6年あれば1000万円を取り返せるという計算もできます。
コストの面が考慮されていないため、皮算用ともなりますが、大事な計算です。

実質利回りは、ネットとも呼ばれます。
表面利回りに対して、諸経費を引いて計算します。
税金なども計算に入れますし、細かな部分をすべて計算して求めるため、実際の利益を求めるのに近くなりますが、計算は難しくなるのがポイントです。

実質利回り=(年間収入-諸経費+税金)÷(物件価格+購入したときにかかった諸経費+税金)×100

1000万円で購入したとき、経費と税金を合わせて100万円かかったとします。
家賃収入は同じく月5万円で年間60万円ですが、年間6万円の経費が掛かるとして計算してみると違いが見えてきます。

(60万円-6万円)÷(1000万円+100万円)×100=5.831
約5.8%が実質利回りです。

利益は利回りが生むわけではない

表面利回りと実質利回りは、計算して求められますが、それだけでは利益は出ません。
あくまでも指標のひとつであって、この通り利器が生まれるわけではないからです。
たとえば、1室しかない物件で、空室が2ヶ月あれば、50万円の利益となり、利回りはどんどんと下がっていきます。

築年数の問題も忘れてはいけません。
実質利回りが期待できる物件だったとしても、1000万円で購入したのであれば、築年数が深いことは容易に予想ができます。
年々家賃も下げていかなければならず、経費も増大するのは間違いありません。
表面利回りで16.6年で取り返せるとしても、そこまで建物が耐えられるかどうかの問題もあります。

利益を予測する場合には、さまざまな情報を加味しながら、リスクを持ち込まなければいけません。
大事な数字だからこそ、粗く扱うのではなく、細かく見ていくことが利益につながります。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。