不動産投資の借り換え経験談

夫の借り換えで連帯保証人になった私。

こんにちは!!
夫の惨敗に終わった不動産”凍死”ローンの連帯保証人になっていた事実を改めて認識し、震えている不動産投資家のコージーです!!

当時は不動産投資の「ふ」の字も分からず、夫の言うがままにサインしていました。
無知って怖い。
しかし、他に方法があったのかと言えば、「売却」でしょうか…。

不動産投資において金融機関とのお付き合いは必須です。
融資の可否は大前提として、いかに低い金利で融資してもらうかが重要でしょう。

金利を下げるチャンスは「借り換え」です。
私が連帯保証人になった際の借り換えについて、振り返ってみたいと思います。

S銀行からO銀行に借り換え。金利が1.08%下がった。

すでに売却した夫の新築ワンルーム投資である。
2014年初め、S銀行からO銀行に借り換えた。
夫が不動産投資を始めてから、付き合いのあった不動産業者からの紹介である。

シュミレーションでは…(一部数字丸めて)
【S銀行】
残債2063万 返済回数347回 金利3.225%
毎月の返済額9万1648円 年間110万 返済総額3180万

【O銀行に借り換え後】
残債1990万(融資金額) 返済回数336回(融資期間28年) 金利2.15%
毎月の返済額7万8883円 年間95万 返済総額2650万

返済総額が530万近く抑えられるということだった。
毎月の返済額も1万2765円も安い。
金利1.08%の差って大きいんだなぁ。
そして、1990万の融資を受けることができた。

だが、借り換えには経費もかかる。金利が下がる代わりに条件も厳しく。

その条件が「連帯保証人」だったということだね!?
えぇ当時は四国にいたから、東京から銀行マンが飛行機乗って来たわよ。
空港近くの喫茶店で、課税証明書を提出して、面談したことを覚えている。

そして、借り換えにかかる経費!!

【O銀行】
・事務手数料10万5000円
・収入印紙代2万 (金銭消費貸借契約証書に貼るもの)
・出張手数料5万2500円 (飛行機代しっかり計上されていた)
計17万7500円が借り換えの手数料として差し引かれ、1972万2500円を借りられた、というわけだ。

【登記費用関連】
・抵当権抹消&抵当権設定の司法書士報酬 郵送費・旅費など 6万8000円
・抵当権設定(債権の4/1000)などの登録免許税 8万5000円
プラス税金で計15万6000円

【S銀行】
5年経過後の一括返済は1万800円
(5年以内の一括返済は元金の2%の手数料らしい…)
忘れてはいけないのが、清算のための持ち出し資金(追い金)
約73万が必要だった。

ということで、おそらく(私は把握していない…)約106万は払ったということだな。

そして、3年7ヶ月後に売却したのである。
単純に借り換えで抑えた毎月の返済額1万2765円に41ヶ月を掛けても、54万程度。
結局「約50万の損失」という結論??

いや、S銀行の73万は考慮しなくていいか??
それなら「約22万の経費削減」になったということか。

借り換えのメリットと注意点

一番のメリットは金利が下がることだ。
今回のローンも完済まで考えれば、530万も返済額が減ったのだから。

しかし!!
借り換えには経費がかかる。
まず、借り換え先の金融機関への手数料や登記費用。要チェック。

一括返済の手数料も要チェック!!
融資開始から一定期間は多額な手数料を要することもある。
ちなみに、夫のもう一つの新築ワンルーム投資では「10年以内の一括返済は約100万の手数料」という縛りがあった。
融資を受ける際も、一括返済や繰り上げ返済の手数料は要要要チェック!!

そして、連帯保証人や共同担保といった条件も重要だ。
しっかりした妻なら断固拒否だろう。

また、不動産投資で借り換えを実行しようと検討する場合、対象物件の売却見通しも慎重に検討しなければなりません!!
メリットがなくなる結果にもなりかねない。

にしても、あんな資金計画がお粗末な投資用物件に、私が連帯保証人になるという犠牲を払ったとはいえ、融資が引けたのはポジティブに考えるべきなのかもしれない。
私もノンバンクからの借り換えを検討してみようかな!?

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。