不動産投資の豆知識 LTV

不動産投資のリスクを計るLTVとはなに?

投資に使う物件のリスクを計る

不動産投資には、投資の対象となる物件が必要です。
なんでもいいわけではありません。
収益を生める物件であることが大切です。
そこで、どれだけリスクがあるのかを考えていかなければいけませんが、指標となるのがLTVと呼ばれている基準です。

LTVは総資産有利子負債比率の略で、Loan to Valueの略として使われています。
資産価値に対して負債の割合を求めることで、どれぐらい借金に頼っているのかを見極めますが、計算自体は難しくありません。

LTV(%)=負債額÷物件価格×100

非常に簡単で、数字が低くなるとローンに頼らず負債が少ない、大きくなればハイリスクになっていくことがわかります。

理想は80%

LTVですが、理想とする数値は一般的に80%以下であるとしています。
単純に考えれば、1000万円の物件で800万円の借金は、200万円の頭金を用意したということになるでしょう。
5000万円であれば、4000万円の借入れであれば、何とかやっていける可能性があるというのは、そこまで難しい判断ではありません。

問題は、この物件価格をどこに求めるかです。
これによりLTVの精度が変わってきます。
簿価評価に求めれば、購入時点での価格か現在の帳簿に記載されている数字を指すため、価値は変動しないところがポイントです。
逆に現在の価値から計算するのであれば、時価評価額を物件価格にします。
これにより、今現在のリスクを正しく判断するための数値を導き出せるからです。
簿価に対して含み損益を含めたことで現実に近い数字を導き出しますが、正確性に欠ければLTVも正確ではなくなるため注意しなければいけません。

自己資本比率との兼ね合い

LTVから見れば、不動産投資に用いる物件は低いほうが安全であるというのがわかります。
もう少し見方を変えれば、自己資金比率が上がってくれば下がるというところも判断しなければいけません。
投資の効率という面で考えたときには、自己資本回収率は大事な指標です。
自己資金をできるだけ使わずに、ローンを組んで、キャッシュフローを悪化させないという考え方もあります。
すべてが効率で求められるわけではありませんが、バランスを取りながら適正な物件探しに役立てることが必要でしょう。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。