不動産投資における自己資本比率の重要性

資産とは何か


不動産投資に重要な要素として、自己資本比率があります。
キャッシュフローとともに考える必要がある部分で、経営として重要な要素です。

自己資本比率とは何かといえば、資産と負債のバランスと考えればわかりやすいでしょう。
では資産とは何かといえば、不動産投資として考えなければいけません。
まず、簡単に計算できるのが、金融資産の総額です。
預貯金や手持ちの現金などをまとめることが大切ですが、保険などの積み立てもこの中に入れなければいけません。
解約返戻金が相当しますが、事前に計算しておく必要があるでしょう。

不動産も資産ですので、計算していかなければいけません。
所有しているものの簿価を合計しますが、建物は減価償却が発生します。
当然、年数に応じた計算が必要です。
次に他の資産もあれば、計算していく必要があります。
不動産投資だけではなく、経営として全体をとらえて計算する必要があるでしょう。
株式などを持っている場合にも計算に入れていきます。

負債とは

自己資本比率において、負債が重要なポイントです。
負債というもの字を見ると、とてもネガティブなものに見えますが、一概には言えません。
不動産投資では自己資本以上のレバレッジを生かせることを考えると、借入れということが意味を持ってくるからです。

借入れですので、金融機関からの借金の残高を計算します。
複数の物件を動かしていれば、その分だけ大きくなるでしょう。
いまだ支払っていない、未払金も合計します。
請求書はきているけど、まだ払っていない分です。
リースしているようなものも合計して計算しなければいけません。
不動産投資として重要なポイントになるのが、敷金です。
これは、内容の性格上、預り金になってきます。
つまり、お金はもらったけど、まだ使い道がはっきりしておらず、預かっている段階で、必要がなければ返さなければいけないため、負債として計上してあるはずです。

自己資本比率の計算


自己資本比率を計算する場合、資産から負債をマイナスします。
これを純資産や資本と呼び区別していくのが経営の基本です。
もしも、マイナスになっているようであれば、返済しきれなくなる状態で、債務超過になるといえるでしょう。
この状態は改善しなければいけませんし、新たな物件を手に入れたいと銀行に相談しても、首を縦に振らせることは不可能といえます。
なぜならば、負債を増やしても返済できない状態にあるからです。

では、純資産を計算したので、ここで最初の資産で割ります。
純資産÷資産(総資産)というかたちで計算するのが、これが自己資本比率と呼ばれる数値です。
返済しなければいけないものを差し引いたものと自分の持っている資産の比率として表れますが、不動産投資の経営上の健全性を示している数値として考えるとわかりやすくなります。

自己資本比率を高めるために

自己資本比率は、一般の企業で20%は維持しなければいけないとされています。
これ以下になると債務超過に陥る危険性が出てくるためです。
ところが、不動産投資ではなかなかうまくいきません。
現金も預金もなくなった。
残っているのは敷金として預かった分だけ。
不動産資産と借金額が同等。
などの条件がそろうと、自己資本比率は0%になるはずです。
ここからわかることは、なにか設備でも壊れて支払った瞬間にマイナスになるでしょう。
年々不動産の減価償却が進む中、確実に赤字になることもわかります。

逆に自己資本比率を高めるためには、借金の返済を早く進めることが必要で、キャッシュフローも高めなければいけません。
負債が減って、現金が高まるのですから、自己資本比率は高まり、安全な経営ができることがわかります。
不動産投資としてキャッシュフローが潤沢な場合、自己資本比率が低くても、あとから取り返していくことができる可能性が出てくるでしょう。
不動産投資のキャッシュフローは、入居者の家賃になるため、空室率を下げることが重要なポイントになるのです。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。