不動産投資における再建築不可物件とは

「再建築不可」について、改めて調べてみました。

建物を取り壊し、建て替えできない物件のことです。これは敷地が建築基準法に抵触しているからです。
建築基準法43条では、敷地は道路に2メートル以上接しなければならない「接道義務」を定めています。また「道路」とは42条で幅員4メートル以上としています(特定行政庁が指定した場合4メートル未満の道路も含む)。

つまり、接道義務を果たしていない場合と、2メートル以上接しているが、その通路が建築基準法上の「道路」として認められない場合が、再建築不可となります。

いわゆる「旗竿地」に多いケースです。この場合、隣地所有者から幅員を確保するだけの敷地を買い取り、クリアする方法もあります。
袋小路私道を囲むミニ開発分譲地の「奥」2軒。昭和40~50年代に多い形態だそうです。
私道幅員4メートルを二分して「接道」している敷地も要注意です。間口が2メートルに満たないケースがあります。

ただ、地震対策や防火上の理由から、足立区や新宿区、京都市では、接道義務を満たしていなくても建て替え可とする基準緩和の制度があります。
今後も都市部の自治体で同様の動きが出てくるかもしれません。

不動産投資における再建築不可物件のメリット


「相場より大幅に安く購入できる」に尽きます。
さらに「再建築」はできませんが、「木造2階建てで、延べ床面積500平米以下」の建築物なら「増築」「改築」は可能です。建築確認申請が不必要だからです。
そして、ほとんどの戸建て住宅は、この条件に当てはまりますね。

物件があるエリアに十分な賃貸需要が見込めるなら、リフォームして賃貸住宅として家賃収入を得る方法は検討できます。
都心部の人気エリアの物件を格安で入手し、高い家賃収入を得られたら、高い収益性が期待できますよね。

しかし、デメリットとの兼ね合いをよくよく見極める必要があります。

不動産投資における再建築不可物件のデメリット


デメリットは、逆に売却も価格を下げなければ難しいです。また、担保価値がなく、金融機関の融資が受けづらいため、購入にも現金が必要となります。

リフォームし、家賃収入を得る場合も、確認すべきデメリットがあります。
第三者の土地を経由する通路や生活インフラがあること、です。

第三者の土地に、通行しなければ敷地に行けない、水道管が埋設されている。
法的には通行権や使用権は認められる場合がほとんどですが、その土地所有者が嫌がらせをしてきたら……。法的手段を取るにも資金と時間が必要となります。
ケーブルテレビやインターネット回線を引き込む際、隣地の電柱を経由しなければならない場合、いちいち土地所有者の承諾が必要となります。

接道条件や悪かったり、幅員の狭い通路に面していたりしたら、駐車できないケースも多いです。賃貸物件として大きなデメリットです。
また、リフォームでも機材や部材を運び込むことも困難だと、価格や手法にも影響してしまいます。

再建築不可が解消できる方法も

転売による売却益を念頭に置いた不動産投資では、まず対象となりづらいでしょう。

ただ、再建築不可を解消する方法もあります。
隣地から土地を(一部)買い取る、隣地と同時購入する、接道する通路を建築基準法上の「道路」として認めてもらう、などの方法です。

それで不動産価値が上がれば、転売したら、大きな利益を得られるかもしれません。
これは、交渉力や資金力を要し、リスクも伴うパワープレーであることは言うまでもありません。

戸建て3号殿はガチガチの「再建築不可」物件です。
戸建て3号殿 ~再建築不可

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。