返済比率

不動産投資でも大切な返済比率と安全圏

不動産投資の経営としての指標

不動産投資は、経営のひとつです。
投資といいながらも、不動産物件を活用して貸し出して収益をあげる経営に違いはありません。
そこで、どれぐらい安全に経営しているのかを計るのが、返済比率です。

返済比率とは、ローンを組んだときにどれぐらい返しているのかを表しています。
中身としては単純ですが、非常に重要な意味を返済比率はもつのを忘れてはいけません。

返済比率はどこで安全とみるか

考え方は単純で

返済比率=毎月の返済額÷満室の家賃収入×100

これだけで計算できます。
1戸建てで毎月5万円を返し、家賃収入が10万円なら
5万円÷10万円×100=83.3%となります。
非常に収益を圧迫している状況です。

毎月5万円を返していても、8万円の収入があれば
5万円÷10万円×100=50%とかなり下がりました。

ここで大切なのは、どれぐらいなら安全なのかというポイントです。
毎月10万円の家賃収入があったとして、毎月生まれるキャッシュは5万円です。
修繕などが出ればここから払わなければいけませんし、募集も掛ければ費用が必要になります。
経費が1万円出るとしたら、キャッシュは4万円しか残らない計算です。

では、空室が2ヶ月程度あると見込むと、年間の収入がどうなるのか考えなければいけません。
家賃収入は100万円、ローンの支払いは60万円、経費は12万円です。
キャッシュとしては28万円が残りますが、何とかやっていけないことはないというレベルです。
これを家賃収入が6万円に変えてみると
家賃収入が72万円、ローンの支払いは60万円、経費が12万となり、利益は0円です。

仮に空室が2ヶ月であったとしても、これだけのリスクを抱えることになります。
28万円の利益は、月に換算すれば、2.3万円にしかなりません。
実際に空室がもう少し伸びれば、赤字に転落する可能性も出てきます。
回避するために、さらに宣伝やリフォームなどをしたら、とても追いつけない数字です。
そのため、安全県内といわれるのは、返済比率40%程度になると予想できます。

返済比率40%の物件はあるのか

返済比率40%が不動産投資には重要なポイントになるのは、すぐにでもわかります。
現実的な問題を考えると、この返済比率が満たされる物件を見つけるのは至難の業です。
実際の市場を見たときに、5万円の返済で抑えたいけど、家賃が12.5万円の物件を見つけられるかという点を考えてみるとわかるでしょう。
金利は無視したとして20年返済で1200万円の物件です。
その物件で家賃の設定が12.5万円になるかどうかといえば、都市部でよほどの掘り出し物でなければ不可能といってもいいでしょう。
ならどうするのかといえば、自己資本を引き揚げ、50%にするといったことが考えられます。
単純に2400万円の物件であれば、返済比率40%は難しくありません。
代わりに自己資本の回収も考えなければいけなくなります。
ここでも兼ね合いが重要であり、どこまで安全に対処できるのか、キャッシュフローも考えていかなければいけないでしょう。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。