自己資本回収率

リスクに対応できる自己資本回収率

自己資本の回収はいつか

不動産投資では、いかにして投下した自己資本を回収できるのかが重要になります。
自己資本が回収できるというのは、複利的な部分でも必要なポイントです。
借金を返済していくことはもちろん大切ですが、自己資本がなければ何かあったときにも対処できません。
リスクマネジメントの面でも大きな負担を抱えることになるからです。
不動産投資のリスクを計る面としても、自己資本回収率を見て判断する必要が出てきます。

CCRの計算

自己資本回収率は、CCRともいわれます。
計算は簡単で

CCR(%)=利益÷投下した自己資本×100

で表せます。

自己資本100%で1000万円の物件を購入し、年間100万円の利益を出せると仮定すれば、CCRは10%です。
毎年10%ずつ回収できるため、すべて取り戻すためには10年必要なことがわかります。
ROEとほぼ変わりませんが、大きければそれだけ回収が早くなるのがわかる数字です。
キャッシュは流動性が最も高いわけですから、いかに回収したほうが有利なのかがわかります。

現実的な問題として考えると、回収に10年もかかるようでは、次の投資にはつなげられません。
仮に利回りが高かったとしても、キャッシュを持てないことになるからです。

実際の物件として考えると

2500万円の物件を購入したとして、キャッシュフローが50万円だったとします。
頭金は500万円入れて、経費は200万円かけて現状を作りました。
これをCCRで計算してみると、
投下した資本は700万円ですので、7.14%になります。
単純計算で回収には14年もかかることが見えてきました。
実際には年間250万円は家賃収入で回収できるとします。
利回りは当然10%です。
200万円は年間返済していることが、自己資本の回収を遅らせている要因なのが見えてきます。
負債返済率としては、10%あるため、10年で終わることになるのも重要です。
ローンの返済が先に終わり、途中から自己資本の回収が早まる計算となるため、11年目には自己資本の回収は終わることになるでしょう。
それでも長いことに変わりはありません。

自己資本回収率を高める方法は

不動産投資において自己資本の回収を早めようと考えた場合には、方法は3つあります。
借入れを長くして、毎回の返済額を減らし、キャッシュフローを増やす方法が1つ目です。
融資期間の目安ともかかわるため、重要な要素ですが、どんな物件なのかによっても影響を受けてしまいます。

2つ目が金利を下げることです。
金利が下がれば、それだけ返済額が下がり、キャッシュフローの改善につながります。
借入れている金額に影響するため、レバレッジにプラスに働くこともポイントです。
実現できるならやっておかなければいけない方法ともいえます。

3つ目は透過する自己資本を減らす方法です。
現実的には購入する物件の価格にならない以上、単純に借入れが増えます。
できるだけ経費を絞るというところでも実現はできますが、その分だけ返済の負担が増えるため、リスクは高まるのが問題点です。
経営の安全性という部分では負担が増えるため、将来的なことも考えて選択しなければいけないでしょう。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。