サブリース契約解除のデタラメ対応 完結編

(サブリース契約の抜粋。甲は「貸主」の夫、乙は「借主」のサブリース会社)

不動産投資は数あれど、【サブリース契約の新築ワンルーム投資】はしてはいけません。
「判を押した瞬間、消費税分が目減り。新築から中古に変わり、資産価値が目減り。含み損しかない
ローン残債の6割の価格でもいいから、さっさと売却したほうがいい」
実績のある不動産投資の大家さんにアドバイスされました。

サブリース会社の回答が「契約解除に応じない」から家賃半年分の手数料で応じる」に変わった経験談をつらつら書きましたが、「法律的にはサブリース会社の立場が圧倒的に有利」だと思い知りました。
「応じる」と回答しただけでも、まだマシだったのか!?
終始一貫!! 徹頭徹尾!!「契約解除しない!!」という事例もあるようだ。
前回までの記事。
その1
その2
その3

重要な視点はこれ!!
不動産投資のオーナーの夫は、物件販売会社兼サブリース会社C社の「お客様」ではなく「貸主」です。
C社は、借家借地法で権利が守られた「賃借人」なのです。
貸主は「正当な事由」がなければ契約解除はできない。
「私は客だから要望に応じてくれよ」じゃないんだよ。
己の立場やリスクを十分に認識しなければなりません(契約前に)

改めて、今回のサブリース契約のポイントを挙げておきましょう。
・物件に入居者がいる期間は契約解除できない。
・物件の所有権を第三者に譲渡する場合、契約も引き継がせる。

新築ワンルーム投資の不良資産を売却する取引候補は4社に

「ここから悪夢は始まった」販売会社でもあるC社
「販売担当が独立した」C社の派生系N社
「私の戦友AO木さん」マイホーム仲介の大手T社
そして「C社もN社もよく知っている」スパイ的存在L社

L社がC社に夫の物件の問い合わせを入れ、価格交渉が有利に働くように動いてくれるとの提案だった。
さらに購入希望客を抱えており、その取引が現実味を持てば、サブリース契約解除も交渉してくれるとのこと。
L社に任せれば、仲介手数料が約60万かかるが、最短で売却できる。
契約解除の交渉もうまく行けば、ベストだと思った。

L社は夫と同じマンションの1室を「1700万」で売買仲介していた。
サブリースは、たまたま空室で契約解除できたらしい。
さらに興味深い話。
「C社から独立した業者が、オーナーさんの金を持って香港に逃げちゃって、その返金請求が解決して売却手続きが動いた」…!?!? (かなりうろ覚えだが、そんな内容)

話戻って、T社のAO木さんにL社について報告(夫は蚊帳の外)。
するとAO木さんに「購入希望客を抱えているというのは、業者が売主を囲い込むためのよくある文句なんですよ」と警告される。

一方、夫がようやくN社に売却の相談をした。
私は「残債の1800万で買い取ってもらえ!!」と煽る。
しかし、N社はなんと「売却は私に任してもらえる話だったのに別の業者に相談しちゃって、もういいですよ(プンスカ)」という反応だったらしい(ニュアンスは私が勝手に演出しました)
もう、なんやねん!!

結局、L社は「修繕積立金が1万4000円から2500円値上げされる(新築から10年の節目にありがちな話)ため、1700万は厳しい」と伝えてきた。
「N社に任せるのがよいのでは。1600万は安いので1650万まで交渉したほうがよい」とのことだった。

それ以外の方法として2つ提案された。
サブリースが切れるまで待ち、解約の手数料なしで販売活動をすれば、結果的に手取りが増える可能性がある。
・売却をやめた風に装い、サブリースから集金代行に切り替えてから、売却する。解約要件は緩くなる。

さて結論。
5月上旬にN社に正式に売却を相談し、8月末に1650万で買い取らせたのだった。
サブリース解除も仲介手数料もなし(C社の一味みたいなもんだからなぁ)。
そして、ローン清算の追い金約160万が我が家の家計から失われ、私とAO木さんの奔走は空騒ぎに終わった…。
さっさと夫が売却に向けて動けばよかっただけだと思う。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。