イールドギャップは不動産投資に重要か

利回りと関係する大事なポイント

不動産投資で重要になってくるのが、利回りであることは間違いありません。
資金繰りをするためにも、ローンも活用していくことになりますが、いかに返済をするのか、その方法も考えていかなければ、経営として成り立たなくなるでしょう。
イールドギャップと呼ばれますが、リスクから利回りを得るという意味を持ちます。

計算方法は、投資利回りと長期借入金利の差です。
単純に計算することができますが、利回りが6%あったとして金利を2%に抑えたときには4%のイールドギャップが生まれることになります。
ここからわかることは、あくまでも投資としての有効性です。
収益物件を見つけたときに、利回りを計算したところ8%ある物件だったとします。
このときに借入れができる金融機関のつては少なく5%もの金利をとられるとしたら、イールドギャップは3%しかありません。
これならば、利回り6%の物件で金利が2%だったほうが有効性は高いといえるでしょう。
つまり、不動産投資の対象としては、どちらが良いのかを単純な方法で判断できることになります。

実際の金額との比較が重要

イールドギャップが2%以下だった場合、投資は控えるほうが賢明な判断となります。
収益物件の利益を構成することは何かを考えなければいけません。
利回りと簡単にいっても、表面利回りなのか、実施利回りなのかでも違います。
当然、実質利回りのほうが現実的な数値を引き出せます。
この利回りは、直接利益額を表しているわけではありません。
いつも満室になるわけではありませんし、リフォームが必要なことも出てきます。
原状回復はしてもらっても、何か手がかかることも少なくありません。
不動産投資には、こうした出費が必ずついてきます。
そして自分の資産として、固定資産税も利回りの中から計算する必要があるでしょう。
こうした条件を考えてみた場合、イールドギャップは2%あったとしてもかなり厳しい現実が待っています。

もっと正確にイールドギャップを導き出すことはできますが、現実的な金額に置き換えてみるといいでしょう。
実質利回りとして50万円利益があっても、30万円の支払いをするとします。
この場合、イールドギャップを考えずとも、利益はかなり薄く、状況によっては赤字になることは不動産投資をしていれば気がつくポイントになるでしょう。

不動産投資には、利回りは大切ですが、利回り自体も下がってくる可能性が出てきます。
物件の老朽化とともに、家賃も下げていかなければいけなくなります。
こうなると、さらに利回りは下がることになり、イールドギャップは適正値とは言えない状態が出来あがるでしょう、
数字は大切ですが、その内容が示す内容に十分に注意しておかなければいけません。

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。