新築ワンルーム投資の後始末


シロアリ物件の3号殿を差し置いて、私が新年早々いかに地獄を味わったかをつづりたい。
「シロアリ物件の回復」と「失敗の後始末」との両立である。ワークライフバランスどころではない。
ただの愚痴にならないよう細心最大の注意を払い、箇条書きでまとめた(つもり)。
なお、不動産以外の投資も含む。

「人の不幸は蜜の味」または「こんなミスには気を付けろ」というスタンスで読んでくださいね!!

1、新築ワンルーム投資

10年前、独身時代に都内のある繁華街に購入した新築ワンルームが、夫の不動産投資の始まりだった。
約2100万。直近の家賃と返済/経費で月々ざっくり3万もの赤字。金利4.2% (涙)

同時期に都内ビジネス街にも、もう一つの新築ワンルームを買っていた。
約2300万。直近の家賃と返済/経費で月々約1万3000円の赤字。数年前、SからO銀行に借り換え(面談同席させられたなぁ)、金利1.9%。

「生命保険代わり」「毎年、税金の還付があるから」と夫は話していた。
しかし、カモられたことにはさすがに気づいていたようだ。

この1年内に2物件とも処分した。ローン清算にさらに必要な「追い金」は前者約170万、後者約300万~!?
後者の決済は夫に一任したが、仲介業者のメール見返してみて300万は今、知ったよ!! 愕然。

元祖サラリーマン大家さんも入門セミナーで「買っちゃいけない物件」の筆頭に挙げていましたね。
相談すると「ローン残債の6割の価格でも許容内として、すぐに売却」とのことだった。

2、サブリース契約

新築ワンルーム投資と言えば。はい、サブリース契約がワンセットですね。
オーナーから物件を借り上げ、入居者の有無にかかわらず一定の「サブリース料」(家賃)を払うとする仕組み。
もちろん夫の2物件ともサブリース契約だった。

“繁華街ワンルーム”に至っては、販売業者がサブリースもやり、フタを開けるとヒドい契約内容だった。
「契約解除は空室期間のみ可能」だって。空室リスクを補う「家賃保証」なのに、何それ。

んで、売却する際、解除を申し出ると、電話に対応した人間が「できません」の一点ばり。
その上司に直談判に出向くと「それでしたら、家賃半年分の解除料でいいですよ」。

こんな業者にカモられるのは自己責任ということだよ!!

3、うっかり短期譲渡する

実は2013年、都内に任意売却で相場より安く購入した中古ワンルームも所有していたんですよ~。
現金一括購入だったし、月々のキャッシュフローも出ていた。

しかし、2017年、優良物件、あっさり売却。
個人なので所得税と住民税で計39.63%の短期譲渡税を納めることになる。
長期譲渡税なら20.315%。

売却した年の1月1日時点での所有期間が、5年以内なら短期、5年超なら長期。
「1月1日」というのが注意点ですね。
購入した翌年1月1日からカウントするのですよ~。
(今回はこのケースにさえ該当しない)

4、減価償却を考慮せず、不動産売買の損益通算を目論む

中古ワンルームの売却シナオリはこうだった。
「”中古ワンルーム”の売却益と”ビジネス街ワンルーム”の売却損と通算すれば、節税になりますよ」。
売買仲介の関西人営業マンによるアドバイスだ。

現在、「不動産の売却損は不動産の売却益のみ」でしか相殺できない(内部通算というそうです)。
(2003年度以前は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算できたらしい)
ただ現在でも長期譲渡のマイホームは要件を満たせば可能とのこと。

これを口実に不動産を右から左、左から右へ動かすのが営業マンの本懐だったと言えよう。

しかし、”ビジネス街ワンルーム”について「減価償却により、帳簿上の売却損が相殺するほど出ないのでは」と相談した税理士に指摘されるハメに……。

結果的に”ビジネス街ワンルーム”の売却は正解だと考えている。
ただ、営業マンに「同一年内中に」と急かされて売却する必要はあったのか、な??

以上、明らかになったミスについてのみ、制度や法律を参照し、解説してみた。だが、まだまだ勉強不足である。
不動産投資はカモにされないため、税制はめまぐるしく変わるため、ちゃんと勉強しなければならない!!
そう固く心に誓ったのであった。
後半へつづく!!

プロフィール

プロフィール

こんにちは!コージーです。

1982年生まれ、群馬県出身。
安月給の転勤族。大阪→姫路→高松を10年近く転々とする流浪生活の末、現在は東京都在住。
家族は夫と娘2人(6歳と4歳)。

プロフィール画像は「スピッツと椎名林檎が好きで、ジム通いも頑張っている」の図。
不動産投資歴1年半で戸建て3軒を所有、しかし……!?!?
行動指針のキーワードは「人生一度きり」「いてまえ精神」「短期集中突破」。目指せ(小)金持ち。